Ein Mehrfamilienhaus ist für viele Eigentümer ein wichtiger Teil ihres Vermögens, oft über Jahrzehnte aufgebaut oder geerbt. Beim Verkauf zählen andere Dinge als bei einem Einfamilienhaus: Käufer interessieren sich weniger für Ausblick und Atmosphäre, sondern für Mieteinnahmen, Kosten, Zustand, Risiken und Potenzial. Entsprechend professionell sind die Käufer, und entsprechend gut vorbereitet sollte der Verkauf sein.
Dieser Ratgeber zeigt, wie Mehrfamilienhäuser in der Schweiz bewertet werden, welche Käufergruppen es gibt, welche Unterlagen für die Prüfung nötig sind, was mit den Mietern geschieht, welche Steuern anfallen und warum viele Renditeliegenschaften diskret den Besitzer wechseln.
Das Wichtigste in Kürze
- Mehrfamilienhäuser werden vor allem über den Ertragswert bewertet; bei grösseren Objekten auch mit der DCF-Methode.
- Schon kleine Änderungen beim Kapitalisierungssatz verändern den Wert um Hunderttausende Franken.
- Käufer sind private Investoren, Family Offices, Pensionskassen, Anlagestiftungen und Immobilienfonds, mit sehr unterschiedlichen Anforderungen.
- Vollständige Unterlagen, idealerweise in einem strukturierten Datenraum, beschleunigen die Due Diligence und stärken den Preis.
- Bestehende Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über; ein diskreter Verkauf verhindert Verunsicherung bei Mietern.
- Die Grundstückgewinnsteuer hängt von Kanton, Gewinn, Besitzdauer und davon ab, ob die Liegenschaft im Privat- oder Geschäftsvermögen gehalten wird.
Wie Mehrfamilienhäuser bewertet werden
Bei Renditeliegenschaften steht der Ertrag im Mittelpunkt. Käufer fragen: Welche Mieteinnahmen erzielt die Liegenschaft nachhaltig, welche Kosten fallen an, welche Investitionen stehen bevor, und welche Rendite bleibt daraus? Der Realwert, also Landwert plus Zeitwert des Gebäudes, dient höchstens als Plausibilisierung.
Ertragswert und Kapitalisierungssatz
Beim Ertragswertverfahren werden die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen mit einem Kapitalisierungssatz in einen Wert umgerechnet. Der Satz spiegelt das Zinsniveau, die Lage, den Zustand, die Mieterstruktur und das Risiko wider. Je tiefer der Satz, desto höher der Wert.
Ein vereinfachtes Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus mit zwölf Wohnungen erzielt Mieteinnahmen von CHF 300’000 pro Jahr. Bei einem Kapitalisierungssatz von 4,5 Prozent ergibt sich ein Wert von rund CHF 6,7 Millionen. Wird das Risiko höher eingeschätzt und mit 5 Prozent gerechnet, sind es nur noch CHF 6 Millionen. Diese Spannweite zeigt, wie wichtig eine sorgfältige, nachvollziehbare Herleitung ist.
DCF-Methode bei grösseren Objekten
Professionelle Investoren bewerten grössere Liegenschaften meist mit der Discounted-Cashflow-Methode. Dabei werden Einnahmen und Ausgaben über zehn Jahre oder mehr im Detail prognostiziert: Mietzinsentwicklung, Leerstände, Betriebs- und Unterhaltskosten, grössere Sanierungen. Diese Zahlungsströme werden auf heute abgezinst. Wer diese Logik kennt, versteht besser, warum ein Investor für eine sanierungsbedürftige Liegenschaft deutlich weniger bietet: Die anstehenden Investitionen fliessen direkt in die Rechnung ein.
Brutto- und Nettorendite
Im Gespräch mit Käufern fällt oft der Begriff Rendite. Die Bruttorendite setzt die Mieteinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis. Bei CHF 300’000 Mieteinnahmen und einem Preis von CHF 6,5 Millionen liegt sie bei rund 4,6 Prozent. Aussagekräftiger ist die Nettorendite, bei der Betriebs-, Verwaltungs- und Unterhaltskosten abgezogen werden. Je nach Zustand und Bewirtschaftung können diese Kosten einen erheblichen Teil der Einnahmen ausmachen.
Was den Wert beeinflusst
- Mietzinsniveau im Vergleich zum Markt: Liegen die Mieten deutlich darunter, besteht Potenzial, das aber mietrechtlich begrenzt ist
- Leerstand und Mieterwechsel der letzten Jahre
- Zustand von Gebäudehülle, Heizung, Leitungen, Küchen und Bädern
- Energetischer Zustand und anstehende Pflichten, etwa beim Heizungsersatz
- Lage, Erschliessung und Nachfrage nach Mietwohnungen in der Gemeinde
- Ausnützungsreserven, Aufstockungs- oder Ersatzneubaupotenzial
- Dienstbarkeiten, Baurechte, Altlasten und andere Belastungen
Ausführlicher zu den Bewertungsmethoden lesen Sie im Ratgeber zur Immobilienbewertung in der Schweiz.
Mietzinspotenzial realistisch einschätzen
Liegen die Mieten unter dem Marktniveau, sehen Verkäufer darin oft ein Argument für einen höheren Preis. Investoren rechnen jedoch nüchtern: Im Schweizer Mietrecht lassen sich Mieten in bestehenden Verhältnissen nur begrenzt erhöhen, etwa bei Änderungen des Referenzzinssatzes, der Teuerung oder nach wertvermehrenden Investitionen. Grössere Anpassungen sind meist erst bei einem Mieterwechsel möglich, und auch dann kann ein Anfangsmietzins unter Umständen angefochten werden.
Das Potenzial wird deshalb nur teilweise und über eine längere Zeit in den Preis eingerechnet. Eine realistische Darstellung, etwa mit einer Übersicht über Mietdauer und Mietzins pro Wohnung im Vergleich zum Markt, schafft Vertrauen und vermeidet Diskussionen in der Verhandlung.
Wer Mehrfamilienhäuser kauft
Der Käufermarkt für Renditeliegenschaften ist vielfältig. Die Gruppen unterscheiden sich in Budget, Renditeerwartung, Entscheidungswegen und darin, welche Objekte sie überhaupt prüfen.
Private Investoren
Oft auf der Suche nach kleineren bis mittleren Objekten in vertrauten Regionen. Entscheiden meist rasch, brauchen aber eine solide Finanzierung.
Family Offices
Verwalten Vermögen von Familien, denken langfristig und kaufen häufig diskret. Wichtig sind Substanz und Lage.
Pensionskassen
Investieren in grössere, stabile Wohnliegenschaften. Prüfprozesse sind gründlich und formell.
Anlagestiftungen und Fonds
Suchen Objekte, die zu ihrer Strategie passen, teils auch mit Entwicklungspotenzial. Erwarten professionelle Unterlagen.
Immobilienunternehmen
Kaufen auch sanierungsbedürftige Liegenschaften oder Objekte mit Verdichtungspotenzial.
Lokale Akteure
Bauunternehmen, Handwerksbetriebe oder Unternehmer aus der Region, die in bekannte Lagen investieren.
Wer seine Käufergruppe kennt, kann den Verkauf gezielt ausrichten. Ein institutioneller Investor erwartet einen strukturierten Datenraum und einen klaren Zeitplan. Ein privater Käufer schätzt eher den persönlichen Kontakt und Flexibilität bei der Übergabe.
Unterlagen für die Due Diligence
Professionelle Käufer prüfen eine Liegenschaft gründlich, bevor sie ein verbindliches Angebot abgeben. Diese Prüfung, die Due Diligence, umfasst technische, rechtliche, finanzielle und teilweise steuerliche Aspekte. Je vollständiger die Unterlagen von Anfang an sind, desto schneller und reibungsloser läuft sie ab, und desto weniger Raum bleibt für Preisabschläge wegen Unsicherheiten. Rechnen Sie damit, dass Käufer Fragen zu einzelnen Mietverhältnissen, zur Abrechnung der Nebenkosten oder zu früheren Schäden stellen. Klare, schriftliche Antworten, die allen Interessenten gleichermassen zur Verfügung stehen, schaffen Vertrauen und halten den Prozess fair.
Bei grösseren Objekten werden die Unterlagen in einem digitalen Datenraum bereitgestellt, auf den nur ausgewählte Interessenten nach einer Vertraulichkeitsvereinbarung Zugriff erhalten. Auch bei kleineren Objekten lohnt es sich, die Dokumente geordnet und vollständig vorzubereiten, bevor der erste Interessent sie anfragt.
Was mit den Mietern geschieht
Der Verkauf ändert an den bestehenden Mietverhältnissen grundsätzlich nichts: Die Mietverträge gehen mit allen Rechten und Pflichten auf den neuen Eigentümer über. Dieser kann ein Mietverhältnis nur unter bestimmten Voraussetzungen vorzeitig kündigen, etwa bei dringendem Eigenbedarf und unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen. Mietzinserhöhungen sind nur im Rahmen des Mietrechts möglich.
Für die Mieter ist ein Verkauf trotzdem oft ein Grund zur Sorge. Gerüchte über einen Verkauf, öffentliche Inserate oder viele Besichtigungen können zu Unruhe und Kündigungen führen. Das schadet dem Ertrag und damit dem Wert der Liegenschaft. Viele Eigentümer entscheiden sich deshalb für einen diskreten Verkauf und informieren die Mieter erst, wenn Besichtigungen nötig werden oder der neue Eigentümer feststeht.
Besichtigungen in bewohnten Wohnungen
Mieter müssen Besichtigungen im Hinblick auf einen Verkauf grundsätzlich dulden, sofern sie rechtzeitig angekündigt werden und auf ihre Interessen Rücksicht genommen wird. In der Praxis bewährt es sich, Besichtigungen zu bündeln, nur ernsthaft interessierte Käufer mitzunehmen und den Mietern freundlich zu erklären, was sich für sie ändert, nämlich in der Regel nichts.
Mehrfamilienhaus diskret verkaufen
Wir stellen Ihre Renditeliegenschaft ausgewählten Investoren vor, ohne öffentliches Inserat und ohne Unruhe bei den Mietern. Unverbindlich und vertraulich.
Öffentlich oder diskret verkaufen?
Bei Mehrfamilienhäusern ist der diskrete Verkauf besonders verbreitet. Die Zahl der passenden Käufer ist überschaubar, viele Investoren haben klare Kriterien hinterlegt, und öffentliche Inserate bringen vor allem Anfragen, die nicht zum Objekt passen. Hinzu kommt der Schutz der Mieter und der Vertraulichkeit gegenüber Konkurrenten oder Geschäftspartnern.
Vorteile eines diskreten Verkaufs
Ruhe bei den Mietern
Keine Inserate, keine Gerüchte, keine unnötigen Besichtigungen.
Gezielte Ansprache
Nur Investoren, deren Strategie und Budget passen, erhalten Unterlagen.
Vertraulichkeit
Der Verkauf wird nicht öffentlich, auch nicht gegenüber Mitbewerbern.
Strukturierter Prozess
Datenraum, Fristen und Angebote lassen sich kontrolliert steuern.
Was dabei zu beachten ist
Netzwerk entscheidend
Ohne Zugang zu den richtigen Investoren fehlt der Wettbewerb.
Preisfindung
Der Wert muss ohne öffentliche Marktreaktion fundiert hergeleitet werden.
Dokumentation
Professionelle Käufer erwarten vollständige Unterlagen von Beginn an.
Zeitplan
Institutionelle Investoren haben formelle Entscheidungswege.
Bei grösseren Objekten wird oft ein strukturiertes Bieterverfahren durchgeführt: Eine ausgewählte Gruppe von Investoren erhält Zugang zum Datenraum und gibt bis zu einem Stichtag ein indikatives Angebot ab. Die besten Bieter werden zu einer zweiten Runde eingeladen. So entsteht Wettbewerb, ohne dass der Verkauf öffentlich wird. Mehr zum diskreten Verkauf finden Sie im Ratgeber zu Off-Market-Immobilien in der Schweiz.
Ablauf eines strukturierten Verkaufs
Bei kleineren Objekten und privaten Käufern verläuft der Prozess oft schlanker und schneller. Der Grundsatz bleibt gleich: gut vorbereitete Unterlagen, gezielte Ansprache, klare Fristen und eine saubere Dokumentation der Angebote.
Alternativen: Aufteilung oder Verkauf an Mieter
Manche Eigentümer prüfen, das Mehrfamilienhaus in Stockwerkeigentum aufzuteilen und die Wohnungen einzeln zu verkaufen, etwa an die bisherigen Mieter. Das kann in gefragten Lagen einen höheren Gesamterlös bringen, ist aber aufwendig: Es braucht eine Begründung von Stockwerkeigentum, oft bauliche Anpassungen, einzelne Verkaufsprozesse und Geduld. Zudem kennen einzelne Kantone Einschränkungen bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Für die meisten Eigentümer bleibt der Verkauf als Ganzes die einfachere und schnellere Lösung.
Steuern und rechtliche Besonderheiten
Grundstückgewinnsteuer
Gehört das Mehrfamilienhaus zum Privatvermögen, wird der Gewinn mit der kantonalen Grundstückgewinnsteuer erfasst. Massgebend sind Verkaufspreis, Anlagekosten, belegte wertvermehrende Investitionen und die Besitzdauer. Gehört die Liegenschaft zum Geschäftsvermögen oder einer Gesellschaft, gelten je nach Kanton andere Regeln. Auch wer mehrere Liegenschaften besitzt und häufig handelt, kann als gewerbsmässiger Liegenschaftshändler eingestuft werden. Details im Ratgeber zur Grundstückgewinnsteuer.
Asset Deal oder Share Deal
Liegt das Mehrfamilienhaus in einer Immobiliengesellschaft, kann entweder die Liegenschaft selbst verkauft werden oder die Aktien der Gesellschaft. Ein solcher Share Deal hat steuerliche und rechtliche Folgen, die sich deutlich vom direkten Verkauf unterscheiden. In vielen Kantonen wird auch der Verkauf einer Mehrheitsbeteiligung an einer Immobiliengesellschaft wie ein Grundstückverkauf besteuert. Lassen Sie die Varianten vor dem Verkauf von einer Steuerfachperson prüfen.
Käufer aus dem Ausland
Die Lex Koller schränkt den Erwerb von Wohnliegenschaften durch Personen im Ausland und ausländisch beherrschte Gesellschaften ein. Für reine Renditeliegenschaften mit Wohnungen ist ein Erwerb durch solche Käufer meist nicht bewilligungsfähig. Klären Sie bei ausländischen Interessenten früh, ob ein Erwerb überhaupt möglich ist. Zudem können in einzelnen Kantonen und Gemeinden gesetzliche Vorkaufsrechte bestehen, die im Verkaufsprozess zu berücksichtigen sind.
Den Verkauf vorbereiten
- Ziele klären: Preis, Zeitpunkt, Umgang mit Mietern, steuerliche Optimierung
- Unterlagen vollständig zusammenstellen und auf Lücken prüfen
- Zustand dokumentieren und anstehende Investitionen mit Offerten beziffern
- Leerstände möglichst vermeiden und Mietverträge aktuell halten
- Bewertung durch eine Fachperson mit Erfahrung bei Renditeliegenschaften
- Verkaufsweg und Käufergruppen festlegen
- Steuerliche Folgen und Struktur des Verkaufs vorab prüfen lassen
Ein häufiger Fehler ist es, kurz vor dem Verkauf noch grosse Sanierungen anzustossen. Viele Investoren möchten eigene Konzepte umsetzen und rechnen ohnehin mit eigenen Kosten. Sinnvoller ist es meist, den Zustand ehrlich zu dokumentieren und den Preis entsprechend realistisch festzulegen.
Typische Fehler beim Verkauf von Renditeliegenschaften
- Den Wert aus dem Gefühl oder aus Bruttorenditen von Inseraten ableiten
- Mietzinspotenzial überschätzen und als sicheren Mehrertrag darstellen
- Unterlagen erst zusammensuchen, wenn der Käufer sie verlangt
- Mieter durch Gerüchte oder öffentliche Inserate verunsichern
- Steuerliche Folgen und die Struktur des Verkaufs zu spät prüfen
- Nur mit einem einzigen Interessenten verhandeln und so den Wettbewerb verlieren
Die meisten dieser Fehler lassen sich mit einer guten Vorbereitung vermeiden. Wer früh eine realistische Bewertung einholt, die Unterlagen vollständig bereitstellt und gezielt mehrere passende Investoren anspricht, verkauft in der Regel schneller und zu besseren Bedingungen. Gerade bei geerbten Liegenschaften lohnt es sich, frühzeitig zu klären, welche Ziele alle Beteiligten verfolgen.
Beispielszenario: Ein geerbtes Mehrfamilienhaus
Das folgende Beispiel ist frei gewählt und vereinfacht. Es dient nur zur Veranschaulichung.
Zwei Geschwister erben ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen aus den 1970er-Jahren. Die Mieten liegen unter dem Marktniveau, Heizung und Fenster sind alt, einige Mieter wohnen seit Jahrzehnten im Haus. Die Geschwister möchten das Haus nicht selbst verwalten und den Mietern keine Unruhe zumuten.
Eine Fachperson ermittelt den Ertragswert und berücksichtigt die anstehenden Investitionen. Statt das Haus öffentlich auszuschreiben, wird es fünf ausgewählten Investoren mit passender Strategie vorgestellt, darunter einem Family Office und zwei privaten Investoren aus der Region. Nach Einsicht in die Unterlagen und einer Besichtigung geben drei von ihnen ein Angebot ab. Den Zuschlag erhält ein privater Investor, der sich verpflichtet, die Sanierung gestaffelt und in Absprache mit den Mietern umzusetzen.
Häufige Fragen zum Verkauf eines Mehrfamilienhauses
Wie wird ein Mehrfamilienhaus bewertet?
Hauptsächlich über den Ertragswert, also die nachhaltigen Mieteinnahmen geteilt durch einen Kapitalisierungssatz. Bei grösseren Objekten wird zusätzlich die DCF-Methode eingesetzt. Zustand, Investitionsbedarf und Potenzial fliessen in beide Methoden ein.
Was ist eine gute Rendite für ein Mehrfamilienhaus?
Das hängt stark von Lage, Zustand, Mietzinsniveau und Zinsumfeld ab. In zentralen, gefragten Lagen akzeptieren Investoren tiefere Renditen als in peripheren Regionen.
Muss ich die Mieter über den Verkauf informieren?
Eine Pflicht zur Information vor dem Verkauf besteht grundsätzlich nicht. Für Besichtigungen müssen Mieter aber rechtzeitig angefragt werden. Nach dem Verkauf werden sie über den Eigentümerwechsel informiert.
Kann der Käufer den Mietern kündigen?
Die Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über. Eine vorzeitige Kündigung ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich, etwa bei dringendem Eigenbedarf, und unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen.
Welche Unterlagen brauche ich?
Unter anderem Grundbuchauszug, Mieterspiegel, Mietverträge, Erfolgsrechnungen, Nebenkostenabrechnungen, Pläne, Zustandsanalyse, Energieausweis und Versicherungspolicen.
Lohnt sich eine Sanierung vor dem Verkauf?
Meist nicht im grossen Stil. Investoren rechnen mit eigenen Konzepten. Sinnvoll sind kleinere Instandstellungen und eine ehrliche Dokumentation des Zustands mit Offerten für anstehende Arbeiten.
Wie lange dauert der Verkauf?
Je nach Objekt und Käufergruppe einige Wochen bis mehrere Monate. Institutionelle Investoren haben formelle Prüf- und Entscheidungsprozesse, private Investoren entscheiden oft schneller.
Dürfen ausländische Investoren ein Mehrfamilienhaus kaufen?
Die Lex Koller schränkt den Erwerb von Wohnliegenschaften durch Personen im Ausland stark ein. Reine Renditeliegenschaften mit Wohnungen sind für sie in der Regel nicht bewilligungsfähig.
Warum werden so viele Mehrfamilienhäuser off-market verkauft?
Weil der Käuferkreis überschaubar ist, Investoren klare Kriterien haben und Eigentümer ihre Mieter und die Vertraulichkeit schützen möchten.
Hinweis: Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Stand: November 2026.
Sie suchen eine Off-Market-Immobilie?
Hinterlegen Sie kostenlos Ihr Suchprofil mit den wichtigsten Angaben zu Region, Objektart, Budget und geplanter Nutzung.
Wir prüfen, ob passende Möglichkeiten innerhalb unseres Netzwerks bestehen, und kontaktieren Sie, wenn sich eine relevante Übereinstimmung ergibt.
Sie möchten eine Immobilie diskret verkaufen?
Übermitteln Sie uns unverbindlich erste Informationen zu Ihrer Immobilie, Ihrem Grundstück oder Ihrem Projekt.
Wir prüfen vertraulich die Ausgangslage, die geeignete Vermarktungsstrategie und mögliche Käuferprofile und begleiten den weiteren Prozess persönlich.
