Eigentümer behalten dadurch mehr Kontrolle darüber, wer von ihrer Verkaufsabsicht erfährt und wann sensible Informationen weitergegeben werden. Kaufinteressenten erhalten im Gegenzug Zugang zu Immobilien, die auf dem öffentlichen Markt nicht sichtbar sind.
Off-Market bedeutet jedoch nicht automatisch exklusiver, günstiger oder besser. Entscheidend sind die Qualität des Netzwerks, eine realistische Preisvorstellung, die sorgfältige Prüfung der Beteiligten und ein klar geregelter Prozess.
Das Wichtigste in Kürze
- Off-Market bezeichnet den Vertriebsweg einer Immobilie, nicht deren Qualität oder Preis.
- Die Immobilie wird nicht öffentlich auf Portalen oder in frei zugänglichen Inseraten angeboten.
- Informationen können schrittweise und nur an ausgewählte Interessenten weitergegeben werden.
- Eigentümer profitieren von mehr Diskretion, erreichen aber eine kleinere Käufergruppe.
- Kaufinteressenten erhalten Zugang zu nicht öffentlichen Angeboten, jedoch keine Garantie auf ein Schnäppchen.
- Die rechtlichen Anforderungen an den Immobilienkauf bleiben unverändert.
- Bei immofinds ist das Hinterlegen eines Suchprofils kostenlos.
Was bedeutet Off-Market bei Immobilien?
Der Begriff «Off-Market» beschreibt Immobilien, die ausserhalb des öffentlich sichtbaren Immobilienmarktes angeboten werden.
- auf öffentlichen Immobilienportalen,
- in Zeitungsinseraten,
- auf frei zugänglichen Maklerwebsites,
- in öffentlich beworbenen Verkaufsunterlagen,
- auf Social Media,
- oder in allgemein zugänglichen Immobilienlisten
Stattdessen wird die Immobilie nur einem begrenzten Kreis potenzieller Käufer vorgestellt. Dabei kann es sich um vorgemerkte Privatpersonen, Investoren, Family Offices, Unternehmen, Projektentwickler oder institutionelle Anleger handeln.
Häufig werden zunächst nur anonymisierte Eckdaten weitergegeben. Dazu gehören etwa die grobe Region, die Objektart, der Preisrahmen und einige wesentliche Merkmale. Die genaue Adresse, Eigentümerinformationen und vollständigen Verkaufsunterlagen erhalten Interessenten erst nach einerersten Prüfung und mit Zustimmung des Eigentümers.
Immobilien «unter der Hand»
Im deutschsprachigen Raum wird Off-Market häufig mit einem Verkauf «unter der Hand» gleichgesetzt. Der Ausdruck kann jedoch missverständlich wirken. Eine professionelle Off-Market-Vermittlung findet nicht ungeregelt oder intransparent statt.
Im Gegenteil: Gerade weil die Immobilie nicht öffentlich angeboten wird, braucht es klare Regeln dafür,
- wer angesprochen wird,
- welche Informationen weitergegeben werden,
- wie Interessenten qualifiziert werden,
- wann vertrauliche Unterlagen zugänglich sind,
- und wie der weitere Verkaufsprozess abläuft.
Off-Market, Pre-Market und Secret Sale
Nicht jede Immobilie, die noch nicht auf einem Portal erschienen ist, wird dauerhaft off-market verkauft.
Off-Market
Die Immobilie soll grundsätzlich nicht öffentlich ausgeschrieben werden. Die Vermittlung erfolgt gezielt innerhalb eines ausgewählten Netzwerks.
Pre-Market
Die Immobilie wird zunächst vorgemerkten Interessenten angeboten. Wird innerhalb eines bestimmten Zeitraums kein passender Käufer gefunden, kann anschliessend eine öffentliche Vermarktung folgen.
Secret Sale
Bei einem Secret Sale ist der Grad der Vertraulichkeit besonders hoch. Teilweise werden selbstgrundlegende Objektdaten nur nach einer Qualifizierung oder dem Abschluss einer Vertraulichkeitsvereinbarung offengelegt.
Off-Market oder öffentliche Vermarktung?
Bei einer öffentlichen Vermarktung wird eine Immobilie möglichst sichtbar am Markt platziert. Dadurch kann eine grosse Zahl potenzieller Käufer erreicht werden.
Eine Off-Market-Vermittlung verfolgt einen anderen Ansatz: nicht maximale Reichweite, sondern eine möglichst passende Auswahl qualifizierter Interessenten steht im Mittelpunkt.
| Kriterium | Off-Market | Öffentliche Vermarktung |
|---|---|---|
| Sichtbarkeit | Begrenzter Interessentenkreis | Öffentlich zugänglich |
| Immobilienportale | Keine öffentliche Publikation | Meist zentraler Vertriebskanal |
| Diskretion | Hoch | Eingeschränkt |
| Reichweite | Gezielt, aber begrenzt | Gross |
| Anfragen | Möglichst vorqualifiziert | Unterschiedliche Qualität |
| Besichtigungen | Gezielt vereinbart | Potenziell grössere Anzahl |
| Datenweitergabe | Schrittweise steuerbar | Viele Angaben öffentlich |
| Preisfindung | Bewertung und Verhandlung | Bewertung, Marktresonanz und Wettbewerb |
| Abhängigkeit | Qualität des Netzwerks | Qualität der öffentlichen Vermarktung |
Warum werden Immobilien off-market verkauft?
Schutz der Privatsphäre
Fotos, Grundrisse und detaillierte Objektinformationen erlauben oft Rückschlüsse auf Bewohner, Ausstattung und Vermögensverhältnisse. Manche Eigentümer möchten vermeiden, dass diese Informationen öffentlich zugänglich sind.
Vermietete Immobilien
Bei Mehrfamilienhäusern und vermieteten Anlageobjekten kann ein öffentliches Verkaufsangebot zu Unsicherheit bei Mietern führen. Eine diskrete Ansprache ausgewählter Investoren kann helfen, unnötige Unruhe zu vermeiden.
Familiäre oder persönliche Veränderungen
Scheidungen, Erbfälle, Umzüge, gesundheitliche Veränderungen oder finanzielle Situationen können einen Verkauf auslösen. Häufig besteht in diesen Fällen der Wunsch, die Verkaufsabsicht zunächst nicht im persönlichen Umfeld bekannt zu machen.
Unternehmens- und Portfolioentscheidungen
Unternehmen, Projektentwickler und institutionelle Eigentümer möchten geplante Transaktionenteilweise vertraulich behandeln. Das betrifft beispielsweise Portfolioanpassungen, Grundstücksverkäufe oder Projektentwicklungen.
Schutz vor einer langen öffentlichen Marktpräsenz
Bleibt eine Immobilie über längere Zeit öffentlich ausgeschrieben, können bei Interessenten Fragen zur Preisvorstellung oder Verkäuflichkeit entstehen. Eine vorgelagerte diskrete Vermarktung ermöglicht es, zunächst die Nachfrage innerhalb eines ausgewählten Netzwerks zu prüfen.
Spezifische Käufergruppen
Ein Entwicklungsgrundstück, ein Mehrfamilienhaus oder eine Gewerbeliegenschaft spricht häufig eine klar definierte Zielgruppe an. In solchen Fällen kann die gezielte Ansprache geeigneter Käufer effizienter sein als eine möglichst breite Streuung.
Welche Immobilien eignen sich für eine Off-Market-Vermittlung?
Grundsätzlich kann nahezu jede Immobilienart diskret angeboten werden. Besonders häufig kommt eine Off-Market-Strategie bei Objekten zum Einsatz, bei denen Privatsphäre oder eine klar definierte Käufergruppe eine wichtige Rolle spielen.
Dazu gehören:
- Einfamilienhäuser,
- Villen und hochwertige Wohnimmobilien,
- Eigentumswohnungen,
- Mehrfamilienhäuser,
- vermietete Renditeliegenschaften,
- Wohn- und Geschäftshäuser,
- Gewerbeimmobilien,
- Grundstücke und Bauland,
- Entwicklungsprojekte,
- Neubauprojekte,
- Hotels und Spezialimmobilien,
- sowie Immobilienportfolios.
Die Objektart allein entscheidet jedoch nicht über den Erfolg. Ebenso relevant sind Lage, Preisvorstellung, Zustand, zeitlicher Horizont und die Frage, ob innerhalb des vorhandenen Netzwerks passende Käufer erreichbar sind.
Vorteile für Eigentümer
Mehr Diskretion
Die Verkaufsabsicht und die wichtigsten Objektinformationen werden nicht öffentlich verbreitet. Der Eigentümer behält mehr Kontrolle darüber, wer von dem geplanten Verkauf erfährt.
Kontrollierte Datenweitergabe
Objektinformationen können schrittweise freigegeben werden. In einer ersten Phase reichen oft anonymisierte Eckdaten aus. Adresse, Verkaufsdossier und sensible Unterlagen folgen erst bei. konkretem und geprüftem Interesse.
Weniger unqualifizierte Anfragen
Interessenten werden möglichst bereits vor einer Besichtigung auf ihre grundsätzliche Passung, ihreKaufabsicht und ihre finanziellen Möglichkeiten geprüft.
Schutz von Bewohnern und Mietern
Gezieltere Besichtigungen
Flexibler Einstieg
Nachteile und Risiken für Eigentümer
Begrenzte Reichweite
Da die Immobilie nicht öffentlich angeboten wird, ist der Kreis potenzieller Käufer kleiner. Der Erfolg hängt stark von der Reichweite und Qualität des Netzwerks ab.
Weniger sichtbare Marktresonanz
Möglicherweise weniger Wettbewerb
Höhere Anforderungen an die Bewertung
Abhängigkeit vom Vermittler
Der Begriff Off-Market allein schafft noch keinen Zugang zu geeigneten Käufern. Entscheidend sind die Qualität der Kontakte, die Datenbasis und die Fähigkeit, Interessenten professionell zu qualifizieren.
Vorteile für Käufer und Investoren
Zugang zu nicht öffentlichen Angeboten
Weniger öffentlicher Wettbewerb
Passendere Vorschläge
Frühzeitiger Zugang
Bei einer Pre-Market-Phase können vorgemerkte Interessenten eine Immobilie kennenlernen, bevor sie möglicherweise öffentlich angeboten wird.
Direktere Kommunikation
Nachteile und Risiken für Käufer
Off-Market bedeutet nicht automatisch günstig
Eingeschränkte Vergleichbarkeit
Begrenzte Informationen zu Beginn
Keine Garantie auf ein passendes Angebot
Sorgfältige Prüfung bleibt notwendig
Sind Off-Market-Immobilien günstiger?
Off-Market-Immobilien sind nicht automatisch günstiger als öffentlich angebotene Objekte.
Der Begriff beschreibt den Vertriebsweg, nicht den Marktwert. Der Wert einer Immobilie hängt weiterhin von zahlreichen Faktoren ab:
- Lage und Mikrolage,
- Grundstücks- und Wohnfläche,
- Zustand und Ausbaustandard,
- Renovations- oder Sanierungsbedarf,
- Ertrag und laufende Kosten,
- Mietverhältnisse,
- Dienstbarkeiten und weitere rechtliche Rahmenbedingungen,
- Nutzungsmöglichkeiten,
- Entwicklungspotenzial,
- Nachfrage,
- Finanzierungsmöglichkeiten,
- und zeitlicher Verkaufsdruck.
Wie findet man Off-Market-Immobilien in der Schweiz?
Da Off-Market-Immobilien nicht öffentlich ausgeschrieben werden, funktioniert die Suche anders als auf einem klassischen Immobilienportal.
1. Suchprofil klar definieren
Je genauer das Suchprofil ist, desto zuverlässiger können passende Angebote erkannt werden.
Wichtige Angaben sind:
- gewünschte Region oder Ortschaft,
- Objektart,
- Eigennutzung oder Investition,
- Mindest- und Maximalgrösse,
- Budgetrahmen,
- verfügbare Eigenmittel,
- Finanzierungsstatus,
- gewünschter Kaufzeitpunkt,
- Anforderungen an Zustand und Ausstattung,
- Rendite- oder Entwicklungsvorgaben,
- sowie klare Ausschlusskriterien.
2. Finanzierung vorbereiten
3. In spezialisierten Netzwerken registrieren
Off-Market-Angebote werden häufig über hinterlegte Suchprofile, persönliche Kontakte und spezialisierte Vermittler weitergegeben.
Bei immofinds können Kaufinteressenten ihr Suchprofil kostenlos hinterlegen. Die Angaben werden mit eingereichten Immobilien und weiteren Möglichkeiten im Netzwerk abgeglichen.
4. Suchprofil aktuell halten
Budget, Region, Finanzierung oder Zeitplanung können sich verändern. Ein aktuelles Profil verhindert, dass ungeeignete Angebote geprüft oder passende Möglichkeiten übersehen werden.
5. Zeitnah reagieren
Bei einer passenden Möglichkeit sollte eine zeitnahe Rückmeldung möglich sein. Dies bedeutet nicht, auf eine sorgfältige Prüfung zu verzichten. Es sollte jedoch klar sein, wer Entscheidungen trifft und welche finanziellen und zeitlichen Voraussetzungen bestehen.
Sie suchen Immobilien abseits der öffentlichen Portale?
Wie verkauft man eine Immobilie off-market?
1. Ziele und Rahmenbedingungen klären
- Warum soll die Immobilie verkauft werden?
- Wie wichtig ist Diskretion?
- Bis wann soll der Verkauf erfolgen?
- Welche Informationen dürfen weitergegeben werden?
- Welche Personen müssen in den Prozess einbezogen werden?
- Kommt später auch eine öffentliche Vermarktung infrage?
2. Immobilie bewerten
3. Vermarktungsstrategie festlegen
Anschliessend wird bestimmt, welche Käufergruppe infrage kommt und wie die Informationen freigegeben werden.
Dabei wird beispielsweise geklärt:
- Welche Eckdaten dürfen anonymisiert geteilt werden?
- Darf die Gemeinde genannt werden?
- Wann wird die genaue Adresse offengelegt?
- Wer erhält das Verkaufsdossier?
- Ist eine Vertraulichkeitsvereinbarung sinnvoll?
- Welche Nachweise werden von Interessenten verlangt?
4. Passende Käufer ansprechen
- private Eigennutzer,
- private Anleger,
- Family Offices,
- Immobiliengesellschaften,
- Pensionskassen,
- Projektentwickler,
- Unternehmen,
- oder professionelle Bestandshalter.
5. Interessenten qualifizieren
6. Unterlagen kontrolliert freigeben
7. Besichtigungen und Verhandlungen durchführen
8. Verkauf professionell abschliessen
Sie möchten eine Immobilie diskret verkaufen?
Die fünf Diskretionsstufen von immofinds
Diskretion bedeutet nicht, dass Kaufinteressenten dauerhaft auf wichtige Informationen verzichten müssen. Entscheidend ist, welche Angaben zu welchem Zeitpunkt und an welche Personen weitergegeben werden.
immofinds arbeitet deshalb mit einem stufenweisen Verfahren.
Stufe 1: Vertrauliche Erfassung
- Objektart,
- Lage,
- Grösse,
- Preisvorstellung,
- Zustand,
- Nutzung,
- Verkaufsgrund,
- zeitlicher Horizont,
- und gewünschter Grad der Vertraulichkeit.
Stufe 2: Anonymisierter Profilabgleich
Die Immobilie wird mit passenden Such- und Investitionsprofilen abgeglichen.
In dieser Phase können potenzielle Interessenten beispielsweise folgende Angaben erhalten:
- grobe Region,
- Objektkategorie,
- Grössenordnung,
- Preisrahmen,
- Nutzung,
- sowie ausgewählte Besonderheiten.
Stufe 3: Qualifizierung des Interessenten
Besteht grundsätzliches Interesse, werden die Passung des Suchprofils, die Kaufabsicht, der zeitliche Horizont und die finanzielle Ausgangslage geprüft.
Je nach Objekt können ein Finanzierungsnachweis, ein Eigenmittelnachweis oder eine Vertraulichkeitsvereinbarung verlangt werden.
Stufe 4: Kontrollierte Offenlegung
Nach der Qualifizierung und Freigabe durch den Eigentümer werden detailliertere Informationen zur Verfügung gestellt.
Dazu können gehören:
- genaue Lage,
- Verkaufsdossier,
- Grundrisse,
- Grundbuchinformationen,
- Mietverträge,
- Ertragsdaten,
- Zustandsberichte,
- Projektunterlagen,
- und weitere objektrelevante Dokumente.
Stufe 5: Persönlicher Prozess
Wenn beide Seiten grundsätzlich zueinander passen, folgen der persönliche Austausch, Besichtigungen, die vertiefte Prüfung, Verhandlungen und die Begleitung bis zum Abschluss der Transaktion.
Der Eigentümer behält während des gesamten Prozesses die Kontrolle darüber, welche Informationen an wen weitergegeben werden.
Beispielszenario: Diskreter Verkauf eines Mehrfamilienhauses
Ein Eigentümer möchte ein vermietetes Mehrfamilienhaus in der Ostschweiz verkaufen. Die Mieterschaft soll zunächst nicht von der Verkaufsabsicht erfahren. Gleichzeitig möchte der Eigentümer vermeiden, dass Objektadresse, Mieterspiegel und Ertragsdaten öffentlich abrufbar sind.
Im ersten Schritt werden die Immobilie, die Preisvorstellung und die Verkaufsziele vertraulich erfasst.
Anschliessend erfolgt ein anonymisierter Abgleich mit Investorenprofilen. Potenzielle Interessenten erhalten zunächst nur Angaben zur Region, zur Anzahl der Wohneinheiten, zum Preisrahmen und zu ausgewählten Ertragskennzahlen.
Erst wenn ein Interessent grundsätzlich passt, seine Kaufabsicht nachvollziehbar ist und die Finanzierung realistisch erscheint, werden weitere Informationen freigegeben. Die genaue Adresse und vollständigen Unterlagen folgen nach Zustimmung des Eigentümers.
Besichtigungen werden gezielt mit wenigen qualifizierten Interessenten durchgeführt. Danach können Angebote verglichen und die weiteren Schritte bis zur Beurkundung begleitet werden.
Dieses Beispiel zeigt: Diskretion entsteht nicht dadurch, dass Informationen vollständig zurückgehalten werden. Sie entsteht durch eine kontrollierte und nachvollziehbare Weitergabe.
Wann ist Off-Market sinnvoll?
Welche Unterlagen sollten Käufer prüfen?
Eine Off-Market-Immobilie sollte mit derselben Sorgfalt geprüft werden wie ein öffentlich angebotenes Objekt.
Je nach Objektart können insbesondere folgende Unterlagen relevant sein:
- aktueller Grundbuchauszug,
- Kataster- und Situationspläne,
- Gebäude- und Grundrisspläne,
- Baubewilligungen,
- Dienstbarkeiten und Grundlasten,
- Angaben zu Renovationen und Sanierungen,
- Gebäudeversicherung,
- Nebenkostenabrechnungen,
- Mietverträge,
- Mieterspiegel,
- Ertrags- und Kostenaufstellungen,
- Stockwerkeigentumsreglement,
- Protokolle der Eigentümerversammlungen,
- Stand des Erneuerungsfonds,
- Energieausweis,
- Altlasten- oder Schadstoffinformationen,
- bestehende Hypotheken,
- steuerliche Unterlagen,
- Projekt- und Baurechtsunterlagen.
Bei Renditeliegenschaften sollten insbesondere Mietzinseinnahmen, Leerstände, laufende Kosten, Investitionsbedarf und rechtliche Nutzungsmöglichkeiten geprüft werden.
Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen stehen häufig Zustand, Renovationsbedarf, Dienstbarkeiten, Baurecht und Finanzierung im Vordergrund.
Rechtliche Grundlagen in der Schweiz
Der Kaufvertrag über eine Liegenschaft muss in der Schweiz öffentlich beurkundet werden, damit er gültig ist. Die Beurkundung erfolgt je nach Kanton durch eine freiberufliche Notarin beziehungsweise einen freiberuflichen Notar oder durch das zuständige Amtsnotariat.
Der Abschluss des Kaufvertrags allein überträgt das Eigentum noch nicht. Für den Erwerb des Grundeigentums ist zusätzlich die Eintragung beziehungsweise die entsprechende Anmeldung im Grundbuch erforderlich.
Für Personen im Ausland kann der Erwerb eines Grundstücks bewilligungspflichtig sein. Ob eine Bewilligung notwendig ist, hängt unter anderem von Staatsangehörigkeit, Wohnsitz, Aufenthaltsstatus, Nutzung und Art der Immobilie ab. Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland wird auch als Lex Koller bezeichnet.
Bei einer konkreten Transaktion sollten je nach Situation folgende Fachpersonen einbezogen werden:
- Notarin oder Notar,
- Rechtsberatung,
- Steuerberatung,
- Finanzierungspartner,
- Immobilienbewertung,
- Architekt oder Bausachverständiger,
- sowie weitere technische Fachpersonen.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer-, Finanzierungs- oder Anlageberatung.
Woran erkennt man eine seriöse Off-Market-Vermittlung?
Der nicht öffentliche Charakter eines Angebots macht einen transparenten Prozess besonders wichtig.
Achten Sie unter anderem auf folgende Punkte:
- Der Vermittler ist eindeutig identifizierbar.
- Der Ablauf wird verständlich erklärt.
- Es ist klar geregelt, welche Informationen gespeichert und weitergegeben werden.
- Der Eigentümer entscheidet mit, wann Daten offengelegt werden.
- Interessenten werden vor dem Erhalt sensibler Unterlagen geprüft.
- Die Eigentumsverhältnisse und Objektunterlagen können nachvollzogen werden.
- Käufer erhalten ausreichend Gelegenheit für eine sorgfältige Prüfung.
- Es werden keine unrealistischen Preis-, Rendite- oder Erfolgsgarantien abgegeben.
- Es wird kein künstlicher Zeitdruck aufgebaut.
- Zuständigkeiten und Vergütungen werden transparent vereinbart.
- Vertraulichkeit wird nicht dazu genutzt, wesentliche Risiken oder Mängel zu verschweigen.
Vorsicht ist geboten, wenn für vage Objektinformationen hohe Vorauszahlungen verlangt werden oder ein angebliches «Geheimangebot» ohne nachvollziehbare Unterlagen sofort abgeschlossen werden soll.
Häufige Fragen zu Off-Market-Immobilien
Was ist eine Off-Market-Immobilie?
Sind Off-Market-Immobilien immer Luxusimmobilien?
Sind Off-Market-Immobilien günstiger?
Wie erhalte ich Zugang zu Off-Market-Immobilien?
Ist das Suchprofil bei immofinds kostenlos?
Benötige ich einen Finanzierungsnachweis?
Werden die Eigentümerdaten sofort weitergegeben?
Kann jede Immobilie off-market verkauft werden?
Kann eine Immobilie später trotzdem öffentlich angeboten werden?
Wie lange dauert ein Off-Market-Verkauf?
Ist der rechtliche Ablauf anders als bei einem öffentlichen Verkauf?
Muss eine Off-Market-Immobilie vollständig geheim bleiben?
Was passiert, wenn kein passender Käufer gefunden wird?
Off-Market-Immobilien mit immofinds finden oder anbieten
immofinds verbindet qualifizierte Kaufinteressenten, Eigentümer und Investoren mit ausgewählten Immobilien abseits der öffentlichen Portale.
Dabei geht es nicht darum, möglichst viele Kontakte herzustellen. Entscheidend ist, ob Objekt, Suchprofil, Budget, Interesse und Timing wirklich zusammenpassen.
Informationen werden kontrolliert und nur nach Prüfung und Abstimmung weitergegeben.
Sie suchen eine Off-Market-Immobilie?
Hinterlegen Sie kostenlos Ihr Suchprofil mit den wichtigsten Angaben zu Region, Objektart, Budget und geplanter Nutzung.
Wir prüfen, ob passende Möglichkeiten innerhalb unseres Netzwerks bestehen, und kontaktieren Sie, wenn sich eine relevante Übereinstimmung ergibt.
Sie möchten eine Immobilie diskret verkaufen?
Übermitteln Sie uns unverbindlich erste Informationen zu Ihrer Immobilie, Ihrem Grundstück oder Ihrem Projekt.
Wir prüfen vertraulich die Ausgangslage, die geeignete Vermarktungsstrategie und mögliche Käuferprofile und begleiten den weiteren Prozess persönlich.
