Wenn Eltern sterben und ein Haus hinterlassen, erben Geschwister oft gemeinsam. Damit entsteht eine Erbengemeinschaft, eine Form des gemeinsamen Eigentums, die das Gesetz nur als Übergangslösung bis zur Teilung vorsieht. Solange alle am selben Strick ziehen, ist das unkompliziert. Schwierig wird es, wenn die Vorstellungen auseinandergehen: Ein Geschwister möchte das Elternhaus behalten, ein anderes braucht das Geld, ein drittes lebt weit weg.
Dieser Ratgeber erklärt, wie eine Erbengemeinschaft mit einer Immobilie funktioniert, wer was entscheiden darf, wie das Haus bei der Teilung bewertet wird, welche Lösungen es gibt und was geschieht, wenn sich die Erben nicht einigen. Einen Überblick über die ersten Schritte nach dem Erbfall gibt der Ratgeber Haus geerbt – was nun?
Das Wichtigste in Kürze
- Die Erben besitzen den Nachlass bis zur Teilung gemeinsam; grundsätzlich müssen alle Entscheidungen einstimmig fallen.
- Für die Schulden des Nachlasses, etwa die Hypothek, haften die Erben solidarisch.
- Jeder Erbe kann grundsätzlich jederzeit die Teilung verlangen.
- Bei der Teilung werden Liegenschaften zum Verkehrswert im Zeitpunkt der Teilung angerechnet; ohne Einigung wird der Wert amtlich geschätzt.
- Der überlebende Ehegatte kann verlangen, dass ihm das gemeinsam bewohnte Haus zugewiesen wird.
- Kommt keine Einigung zustande, kann ein Gericht den Verkauf und sogar eine Versteigerung anordnen; eine einvernehmliche Lösung ist fast immer besser.
Was eine Erbengemeinschaft ist
Mit dem Tod einer Person geht ihr gesamtes Vermögen automatisch auf die Erben über. Sind es mehrere, werden sie gemeinsam Eigentümer des ganzen Nachlasses. Das Gesetz spricht von Gesamteigentum: Niemand besitzt einen bestimmten Teil des Hauses, etwa das obere Stockwerk, sondern alle besitzen gemeinsam das Ganze. Erst mit der Erbteilung wird festgelegt, wer was erhält. Wie lange es bis zur Teilung dauert, ist sehr unterschiedlich: Manche Familien teilen innert weniger Monate, andere bleiben über Jahre Erbengemeinschaft, oft ohne bewusste Entscheidung. Gerade dann lohnt es sich, die offenen Fragen aktiv anzugehen.
Die Erbengemeinschaft entsteht automatisch und braucht keine Gründung. Sie ist auch nicht als dauerhafte Lösung gedacht: Das Gesetz geht davon aus, dass der Nachlass früher oder später geteilt wird.
Rechte und Pflichten der Erben
- Alle Erben entscheiden gemeinsam über Verwaltung, Vermietung, Investitionen und Verkauf
- Für dringende Massnahmen, etwa um Schaden abzuwenden, darf ein Erbe auch allein handeln
- Die Erben haften solidarisch für die Schulden des Nachlasses, auch für die Hypothek
- Jeder Erbe hat Anspruch auf Information über den Nachlass
- Jeder Erbe kann grundsätzlich jederzeit die Teilung verlangen, sofern nichts anderes vereinbart oder angeordnet ist
Einstimmigkeit in der Praxis
Das Prinzip der Einstimmigkeit schützt jeden Erben, macht die Erbengemeinschaft aber auch schwerfällig. Schon ein neuer Mietvertrag, eine grössere Reparatur oder die Wahl einer Verwaltung braucht die Zustimmung aller. Viele Erbengemeinschaften vereinbaren deshalb schriftlich, wer welche Aufgaben übernimmt und bis zu welchem Betrag allein entschieden werden darf. Eine solche Vollmacht erleichtert den Alltag, ändert aber nichts daran, dass grundlegende Entscheide wie ein Verkauf gemeinsam getroffen werden müssen.
Wer die Erbengemeinschaft führt
Die Erben selbst
Ohne Testament mit Willensvollstrecker verwalten die Erben den Nachlass gemeinsam. Klare Absprachen und Vollmachten sind dann besonders wichtig.
Willensvollstrecker
Ist im Testament ein Willensvollstrecker bestimmt, verwaltet er den Nachlass, bezahlt Schulden und bereitet die Teilung vor.
Erbenvertreter
Können sich die Erben nicht einigen, kann ein Erbe bei der Behörde beantragen, dass eine Vertretung der Erbengemeinschaft eingesetzt wird.
Ein Willensvollstrecker oder ein Erbenvertreter kann die Verwaltung erheblich erleichtern. Beide können die Erben aber nicht zu einer bestimmten Teilung zwingen. Der Erbteilungsvertrag braucht weiterhin die Zustimmung aller Erben. Ihre Stärke liegt darin, Informationen zu bündeln, Fristen im Blick zu behalten und als neutrale Stelle zwischen den Erben zu vermitteln.
Wie die Immobilie bei der Teilung bewertet wird
Für die Teilung gilt eine klare Regel: Grundstücke werden den Erben zum Verkehrswert im Zeitpunkt der Teilung angerechnet. Nicht massgebend sind der Steuerwert, der Versicherungswert oder der Preis, den die Eltern einst bezahlt haben. Können sich die Erben über den Anrechnungswert nicht einigen, wird er durch amtlich bestellte Sachverständige festgelegt.
Weil zwischen Todesfall und Teilung oft Monate oder Jahre vergehen, kann sich der Wert in dieser Zeit verändern. Eine Bewertung, die zu Beginn eingeholt wurde, sollte deshalb vor der Teilung aktualisiert werden, wenn sich der Markt deutlich bewegt hat. Wie Immobilien bewertet werden, erklärt der Ratgeber zur Immobilienbewertung in der Schweiz.
Eine Bewertung, der alle vertrauen
Streit über den Wert ist einer der häufigsten Gründe, warum Erbteilungen stocken. Wer übernehmen möchte, hofft auf einen tiefen Wert, wer ausbezahlt wird, auf einen hohen. Am besten bewährt sich eine unabhängige Fachperson, die alle Erben gemeinsam beauftragen. Vereinbaren Sie vorab, dass das Ergebnis für alle verbindlich ist, oder dass bei grossen Abweichungen eine zweite Schätzung eingeholt und der Mittelwert verwendet wird.
Die möglichen Lösungen
Für das Haus in einer Erbengemeinschaft gibt es im Wesentlichen vier Wege. Welcher passt, hängt von den Wünschen der Erben, ihrer finanziellen Situation und dem Zustand der Liegenschaft ab.
Übernahme durch einen Erben
Möchte ein Erbe das Haus übernehmen, muss er die anderen in der Höhe ihrer Anteile auszahlen, soweit sein eigener Erbteil nicht ausreicht. Häufig übernimmt er zudem die bestehende Hypothek. Banken prüfen dabei die Tragbarkeit neu, als ob es sich um einen Kauf handeln würde. Wer übernehmen möchte, sollte deshalb früh eine Finanzierungsbestätigung einholen, bevor in der Familie Erwartungen entstehen, die sich nicht finanzieren lassen.
Verkauf an Dritte
Ist keiner der Erben in der Lage oder willens, das Haus zu übernehmen, ist ein Verkauf oft die fairste Lösung. Der Erlös lässt sich exakt aufteilen. Für den Verkauf müssen alle Erben zustimmen und im Grundbuch eingetragen sein. Gerade bei Erbschaften empfinden viele Familien einen diskreten Verkauf ohne öffentliches Inserat als angenehmer: Persönliche Räume erscheinen nicht im Internet, und die Nachbarschaft erfährt erst vom Verkauf, wenn er abgeschlossen ist. Mehr dazu im Ratgeber Haus verkaufen ohne Inserat.
Gemeinsam behalten
Möchten die Erben das Haus gemeinsam behalten, etwa als Ferienhaus der Familie oder als Renditeobjekt, ist es oft sinnvoll, die Erbengemeinschaft in Miteigentum umzuwandeln. Dann erhält jeder Erbe einen festen Anteil, über den er grundsätzlich selbst verfügen kann. Ergänzend regelt eine Nutzungs- und Verwaltungsordnung, wer das Haus wann nutzen darf, wer welche Kosten trägt und was gilt, wenn jemand aussteigen möchte. Ohne solche Regeln führen gemeinsame Häuser in der nächsten Generation oft erneut zu Konflikten.
Zuweisung an den überlebenden Ehegatten
Der überlebende Ehegatte hat ein besonderes Recht: Er kann verlangen, dass ihm das Haus oder die Wohnung, in der die Ehegatten gelebt haben, auf Anrechnung an seinen Anteil zu Eigentum zugewiesen wird. Reicht sein Anteil nicht aus, kann unter Umständen auch eine Nutzniessung oder ein Wohnrecht vereinbart werden. Zudem kann die verstorbene Person den Ehegatten im Testament mit einer Nutzniessung am Nachlass begünstigen. So bleibt das Zuhause für den Ehegatten gesichert, während die Kinder Eigentümer werden.
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Typische Konfliktfelder und wie man sie entschärft
Der Wert: Wer übernehmen will, sieht das Haus kritischer als wer ausbezahlt wird. Eine gemeinsam beauftragte, unabhängige Bewertung entschärft diesen Konflikt am wirksamsten.
Frühere Zuwendungen: Hat ein Kind zu Lebzeiten der Eltern bereits Geld oder eine Wohnung erhalten, stellt sich die Frage, ob dies bei der Teilung ausgeglichen werden muss. Das Gesetz kennt dafür die Ausgleichung; ob sie gilt, hängt von der Art der Zuwendung und von den Anordnungen der Eltern ab.
Pflege und Mithilfe: Hat ein Geschwister die Eltern jahrelang gepflegt oder das Haus unterhalten, empfindet es eine gleiche Teilung oft als ungerecht. Offene Gespräche und, falls nötig, eine Vereinbarung über eine Entschädigung helfen, solche Spannungen zu lösen.
Die Nutzung bis zur Teilung: Wohnt ein Erbe bereits im Haus, sollte geregelt werden, ob und wie viel er dafür bezahlt. Unklare Verhältnisse über Monate oder Jahre sind ein häufiger Auslöser für Streit.
Kosten und Erträge fair verteilen
Bis zur Teilung fallen laufende Kosten an: Hypothekarzinsen, Versicherungen, Unterhalt, Gebühren und Steuern. Gleichzeitig können Erträge entstehen, etwa aus einer Vermietung. Führen Sie dafür ein separates Konto der Erbengemeinschaft und halten Sie alle Einnahmen und Ausgaben nachvollziehbar fest. Bezahlt ein Erbe Kosten aus eigener Tasche, sollte dies dokumentiert und bei der Teilung berücksichtigt werden.
Wenn sich die Erben nicht einigen
Bleibt eine Einigung aus, gibt es mehrere Eskalationsstufen. Die erste und beste ist fast immer das Gespräch mit Unterstützung einer neutralen Person.
Mediation und Vermittlung
Eine Mediatorin oder ein Mediator hilft den Erben, ihre Interessen offenzulegen und gemeinsam Lösungen zu entwickeln. Oft geht es im Streit um das Elternhaus weniger um Geld als um Anerkennung, Erinnerungen und alte Familienrollen. Eine Mediation kostet Zeit und Geld, ist aber in der Regel deutlich günstiger und schneller als ein Gerichtsverfahren und schont die Beziehungen.
Erbteilungsklage
Jeder Erbe kann die Teilung gerichtlich verlangen. Vor der Klage findet in der Regel ein Schlichtungsverfahren statt. Kommt es zum Prozess, entscheidet das Gericht über die Teilung. Kann eine Sache nicht ohne wesentlichen Wertverlust geteilt werden, wird sie einem Erben zugewiesen. Einigen sich die Erben auch dann nicht, wird sie verkauft und der Erlös geteilt. Auf Verlangen eines Erben geschieht dies durch Versteigerung, unter den Erben oder öffentlich.
Eine Versteigerung ist selten im Interesse der Familie: Der Preis ist ungewiss, der Prozess öffentlich, und die Verfahrenskosten schmälern den Erlös. Allein die Aussicht darauf bewegt viele Erbengemeinschaften dazu, sich doch noch zu einigen.
Vor- und Nachteile einer raschen Teilung
Klarheit
Jeder Erbe weiss, was er erhält, und kann eigenständig planen.
Weniger Verwaltungsaufwand
Keine gemeinsamen Entscheide über Unterhalt, Mieter und Kosten.
Weniger Konfliktpotenzial
Offene Fragen werden nicht über Jahre mitgeschleppt.
Keine solidarische Haftung
Nach der Teilung endet die gemeinsame Haftung für Nachlassschulden nach einer gewissen Zeit.
Zeitdruck
Eine überstürzte Teilung kann zu einem tiefen Verkaufspreis führen.
Emotionen
Manche Erben brauchen Zeit, um sich vom Elternhaus zu lösen.
Steuerliche Planung
Ein Verkauf löst die aufgeschobene Grundstückgewinnsteuer aus.
Marktsituation
Ein ungünstiger Zeitpunkt kann den Erlös schmälern.
Steuern in der Erbengemeinschaft
Die Erbengemeinschaft ist kein eigenes Steuersubjekt. Mieteinnahmen und Vermögen werden den Erben anteilig zugerechnet und von jedem in seiner eigenen Steuererklärung deklariert. Die Erbschaftssteuer ist kantonal geregelt; direkte Nachkommen sind in den meisten Kantonen befreit. Der Erbgang selbst löst keine Grundstückgewinnsteuer aus; sie wird erst bei einem späteren Verkauf fällig, in der Regel auf Basis des Erwerbspreises und der Besitzdauer der verstorbenen Person. Details im Ratgeber zur Grundstückgewinnsteuer.
Der Erbteilungsvertrag
Haben sich die Erben geeinigt, halten sie die Teilung in einem schriftlichen Erbteilungsvertrag fest. Er regelt, wer welche Vermögenswerte erhält, zu welchem Wert die Immobilie angerechnet wird, wie Ausgleichszahlungen erfolgen und wer die Hypothek übernimmt. Wird die Immobilie einem Erben zugewiesen, wird der neue Eigentümer anschliessend im Grundbuch eingetragen. Lassen Sie den Vertrag von einer Fachperson aufsetzen oder prüfen, besonders wenn Ausgleichszahlungen, Hypotheken oder Nutzungsrechte im Spiel sind.
- Bezeichnung aller Erben und des Nachlasses
- Anrechnungswert der Immobilie und Grundlage der Bewertung
- Zuweisung der Immobilie und der übrigen Vermögenswerte
- Ausgleichszahlungen, Fälligkeit und Sicherstellung
- Übernahme der Hypothek und Entlassung der übrigen Erben aus der Haftung
- Regelung von Kosten, Steuern und Erträgen bis zum Vollzug
Beispielszenario: Vier Erben, ein Haus
Das folgende Beispiel ist frei gewählt und vereinfacht. Es dient nur zur Veranschaulichung.
Nach dem Tod des Vaters erben die Mutter und drei erwachsene Kinder. Zum Nachlass gehört das Einfamilienhaus, in dem die Eltern lebten. Die Mutter möchte im Haus bleiben, kann ihre Kinder aber nicht auszahlen. Ein Sohn lebt im Ausland, eine Tochter möchte das Haus später selbst übernehmen, der zweite Sohn braucht Kapital für ein eigenes Geschäft.
Nach mehreren Gesprächen mit einer neutralen Fachperson einigen sie sich: Die Mutter erhält ein lebenslanges Wohnrecht, die Kinder werden Miteigentümer zu gleichen Teilen. Die Tochter erhält ein Vorkaufsrecht auf die Anteile ihrer Brüder. Der Sohn, der Kapital braucht, wird aus anderen Nachlasswerten bevorzugt bedacht, damit er nicht auf einen Verkauf drängen muss. Alles wird in einem Erbteilungsvertrag und einer Nutzungsordnung festgehalten.
Häufige Fragen zur Erbengemeinschaft
Kann ein Erbe allein über das Haus entscheiden?
Nein. In der Erbengemeinschaft entscheiden grundsätzlich alle Erben gemeinsam. Nur für dringende Massnahmen, etwa um Schaden abzuwenden, darf ein Erbe allein handeln.
Kann ich die Erbengemeinschaft verlassen?
Sie können jederzeit die Teilung verlangen, sofern nichts anderes vereinbart oder angeordnet ist. Möglich ist auch ein Erbteilungs- oder Abtretungsvertrag, mit dem Sie Ihren Anteil an einen Miterben übertragen.
Zu welchem Wert wird das Haus angerechnet?
Zum Verkehrswert im Zeitpunkt der Teilung. Können sich die Erben nicht einigen, wird der Wert durch amtlich bestellte Sachverständige festgelegt.
Wer bezahlt die laufenden Kosten?
Die Erbengemeinschaft, in der Regel aus dem Nachlass oder anteilig durch die Erben. Erträge wie Mieteinnahmen fliessen ebenfalls in den Nachlass.
Darf die Mutter im Haus wohnen bleiben?
Der überlebende Ehegatte kann verlangen, dass ihm das gemeinsam bewohnte Haus auf Anrechnung an seinen Anteil zugewiesen wird. Alternativ sind Nutzniessung oder Wohnrecht möglich.
Was passiert, wenn ein Erbe den Verkauf blockiert?
Die anderen können die Teilung gerichtlich verlangen. Das Gericht kann die Zuweisung an einen Erben oder den Verkauf anordnen, auf Verlangen auch per Versteigerung.
Brauchen wir für den Erbteilungsvertrag einen Notar?
Für den Erbteilungsvertrag genügt grundsätzlich die Schriftform. Wegen der rechtlichen und steuerlichen Folgen lohnt sich die Begleitung durch eine Fachperson aber fast immer.
Wie wird die Erbengemeinschaft besteuert?
Gar nicht als solche. Vermögen und Erträge werden den einzelnen Erben anteilig zugerechnet und in deren Steuererklärungen deklariert.
Kann ein Erbe im Ausland mitentscheiden, ohne anzureisen?
Ja, mit einer Vollmacht. Für Grundbuchgeschäfte und Beurkundungen ist meist eine beglaubigte Vollmacht nötig.
Hinweis: Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Massgebend sind das Testament, allfällige Erbverträge und die Umstände des Einzelfalls. Stand: November 2026.
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