Der Kanton Thurgau hat sich vom ländlichen Geheimtipp zu einer der gefragtesten Wohnregionen der Ostschweiz entwickelt. Bodensee, Seerücken, Thurtal und Hinterthurgau bieten Platz, Landschaft und eine gute Verbindung zu den Arbeitsmärkten von Zürich, Winterthur und St. Gallen. Gleichzeitig ist das Angebot an Eigenheimen begrenzt. Das zeigt sich in den Preisen.
Dieser Ratgeber fasst die aktuelle Marktlage zusammen: wie sich die Preise entwickelt haben, wie stark sie sich zwischen den Bezirken unterscheiden, was die Nachfrage treibt, welche Steuern und Gebühren beim Kauf und Verkauf anfallen und wie der Ausblick aussieht. Grundlage sind unter anderem die Daten des Thurgauer Eigenheim-Index der Thurgauer Kantonalbank.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Preise für Einfamilienhäuser im Thurgau stiegen innert zwölf Monaten (bis 31. März 2026) um 4,5 Prozent, jene für Eigentumswohnungen um 4,4 Prozent.
- Innert fünf Jahren legten die Hauspreise um mehr als 28 Prozent zu; seit 1998 haben sie sich nahezu verdoppelt.
- Ein neueres Musterhaus kostet im kantonalen Mittel rund CHF 1,45 Millionen, im Bezirk Kreuzlingen rund CHF 1,9 Millionen.
- Der Thurgau gilt im Vergleich zum Raum Zürich weiterhin als preiswert, was die Nachfrage zusätzlich stützt.
- Der Kanton erhebt eine Handänderungssteuer von 1 Prozent, die grundsätzlich der Käufer schuldet.
- Die Grundstückgewinnsteuer sinkt ab einer Besitzdauer von sechs Jahren schrittweise.
Der Thurgau im Überblick
Der Thurgau zählt seit Ende 2025 über 300’000 Einwohnerinnen und Einwohner und ist in fünf Bezirke gegliedert: Arbon, Frauenfeld, Kreuzlingen, Münchwilen und Weinfelden. Der Kanton ist stark vom Wohneigentum geprägt: Rund ein Drittel der Haushalte lebt in einem Einfamilienhaus. Gleichzeitig wandelt sich die Bevölkerung. Rund ein Fünftel der Einwohner ist über 65 Jahre alt, und der Trend zu kleineren Haushalten hält an.
Die Lage zwischen Zürich, Winterthur, St. Gallen und dem Bodensee macht den Kanton für Pendler attraktiv. Frauenfeld und Wil liegen an der Hauptachse nach Zürich, Kreuzlingen und Arbon am See, Weinfelden im Zentrum des Kantons. Wer im Thurgau wohnt, findet oft mehr Platz und Grün als im Raum Zürich, bei weiterhin tragbaren Pendeldistanzen.
Preisentwicklung: Was der Eigenheim-Index zeigt
Die Thurgauer Kantonalbank veröffentlicht zweimal jährlich den Thurgauer Eigenheim-Index. Er zeigt, wie sich die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen im Kanton und in den Bezirken entwickeln. Die Werte des Frühlings 2026 (Stand 31. März 2026):
Zwei Dinge fallen auf. Erstens sind die Preise im Thurgau zuletzt stärker gestiegen als im Schweizer Durchschnitt. Zweitens liegt der langfristige Anstieg seit 1998 deutlich unter jenem der ganzen Schweiz. Der Thurgau holt also auf, ist aber im Vergleich zu den Zentren weiterhin günstiger. Innert fünf Jahren sind die Hauspreise im Kanton um mehr als 28 Prozent gestiegen.
Unterschiede zwischen den Bezirken
Innerhalb des Kantons unterscheiden sich die Preise deutlich. Die TKB berechnet dafür Werte für zwei Musterobjekte: ein freistehendes Einfamilienhaus mit 180 Quadratmetern Wohnfläche, acht Jahre alt, auf 600 Quadratmetern Land, und eine Eigentumswohnung mit 4,5 Zimmern und 115 Quadratmetern, fünf Jahre alt.
Kreuzlingen und der See
Der Bezirk Kreuzlingen ist der teuerste des Kantons. Die Nähe zum Bodensee und zu Konstanz, die Seegemeinden wie Bottighofen oder Gottlieben und die Lagen am Untersee treiben die Preise. In Seegemeinden ist für ein vergleichbares Haus gemäss TKB oft rund CHF 2 Millionen zu bezahlen. Seit 1998 stiegen die Eigenheimpreise im Bezirk um gut 109 Prozent. Mehr zur Region im Ratgeber Immobilien am Bodensee.
Frauenfeld
Der Hauptort profitiert von der direkten Bahnverbindung nach Winterthur und Zürich. Die Preise haben sich seit 1998 genau verdoppelt. Bemerkenswert: Die Musterwohnung im Bezirk Frauenfeld hat im Frühling 2026 erstmals die Schwelle von CHF 1 Million überschritten.
Weinfelden und Mittelthurgau
Weinfelden verzeichnete in den letzten zwölf Monaten mit 5,0 Prozent das stärkste Wachstum aller Bezirke. Die TKB spricht von einem gewissen Aufholeffekt: Langfristig ist der Bezirk weniger stark gestiegen als die anderen. Die zentrale Lage mit Verbindungen in alle Richtungen macht ihn für Familien und Pendler interessant.
Arbon und Oberthurgau
Der Bezirk Arbon verbindet Seelagen in Arbon, Romanshorn und Egnach mit ländlicheren Gemeinden wie Amriswil. Die Nähe zu St. Gallen ist ein wichtiger Faktor. Eigentumswohnungen sind hier im kantonalen Vergleich noch eher erschwinglich; in Amriswil liegt der Musterpreis gemäss TKB unter CHF 800’000.
Münchwilen und Hinterthurgau
Der Bezirk Münchwilen mit Orten wie Aadorf, Sirnach und Münchwilen liegt nahe an Wil und an der Achse nach Winterthur. Er ist der günstigste Bezirk des Kantons, die Preise steigen aber auch hier. Für Familien, die im Thurgau Wohneigentum suchen, bietet die Region oft das beste Verhältnis zwischen Preis, Platz und Erreichbarkeit.
Was den Markt antreibt
Knappes Angebot
Im Thurgau entstehen pro Jahr nur rund 300 neue Einfamilienhäuser. Schweizweit machen Einfamilienhäuser weniger als 20 Prozent des Wohnungsbestands aus.
Hohe Nachfrage
Ansässige und Zuzüger suchen Wohneigentum. Die Nähe zum Zürcher Arbeitsmarkt wirkt preistreibend.
Attraktive Zinsen
Vergleichsweise tiefe Hypothekarzinsen machen Wohneigentum für viele Haushalte tragbar.
Hinzu kommt, dass der Thurgau im Vergleich zu den Zentren weiterhin als preiswert gilt. Wer im Raum Zürich keine passende oder bezahlbare Liegenschaft findet, weicht häufig in den Thurgau aus. Die Bautätigkeit hält gemäss TKB im Thurgau besser mit der Nachfrage Schritt als in anderen Landesteilen, allerdings fehlen auch hier Fachkräfte.
Demografie verändert die Nachfrage
Mit einem Anteil von rund einem Fünftel über 65-Jähriger und dem Trend zu kleineren Haushalten verschiebt sich die Nachfrage. Viele ältere Eigentümer leben allein oder zu zweit in grossen Einfamilienhäusern und suchen mittelfristig eine kleinere, hindernisfreie Wohnung in der Nähe. Das hat zwei Folgen: Gut gelegene, altersgerechte Eigentumswohnungen in Dorfzentren sind gesucht, und gleichzeitig kommen in den nächsten Jahren voraussichtlich mehr ältere Einfamilienhäuser auf den Markt. Viele dieser Verkäufe laufen diskret, weil Eigentümer nach Jahrzehnten im eigenen Haus Wert auf einen ruhigen Prozess legen.
Leben im Thurgau
Der Thurgau wird gerne als «Mostindien» bezeichnet, nach den vielen Apfelplantagen, die die Landschaft prägen. Zwischen Bodensee, Seerücken, Thurtal und den Hügeln des Hinterthurgaus wechseln sich Dörfer, Obstgärten, Wälder und kleine Städte ab. Wer hier wohnt, schätzt Ruhe, kurze Wege ins Grüne und ein vielfältiges Vereinsleben.
Die Infrastruktur ist solide: Kantonsschulen gibt es unter anderem in Frauenfeld, Kreuzlingen und Romanshorn, das Kantonsspital in Frauenfeld und Münsterlingen. Für Studium und Arbeit sind Winterthur, Zürich, St. Gallen und Konstanz gut erreichbar. In den kleineren Dörfern ist man für den Alltag allerdings oft auf das Auto angewiesen.
Neubau oder bestehendes Haus?
Im Thurgau entstehen zwar neue Einfamilienhaus- und Wohnungsüberbauungen, das Angebot an neuen Häusern bleibt aber begrenzt. Viele Käufer weichen deshalb auf bestehende Häuser aus den 1970er- bis 1990er-Jahren aus. Diese bieten oft grössere Grundstücke, brauchen aber Investitionen in Heizung, Dämmung oder Fenster. Planen Sie solche Kosten von Anfang an ein und lassen Sie den Zustand vor dem Kauf prüfen.
Mietmarkt und Anlageobjekte
Neben Eigenheimen sind im Thurgau auch Mehrfamilienhäuser gefragt, vor allem in den Zentren und entlang der Bahnachsen. Investoren schätzen das im Vergleich zum Raum Zürich günstigere Preisniveau und die stabile Nachfrage nach Mietwohnungen in gut erschlossenen Lagen. In abgelegeneren Gemeinden ist die Vermietung dagegen anspruchsvoller. Für Anleger lohnt sich deshalb ein genauer Blick auf Lage, Erschliessung und Mieterstruktur. Mehr im Ratgeber Mehrfamilienhaus verkaufen.
Steuern und Gebühren im Thurgau
Handänderungssteuer
Der Kanton Thurgau erhebt bei jeder Handänderung eine Handänderungssteuer von 1 Prozent des Kaufpreises. Sie wird grundsätzlich vom Käufer geschuldet, der Verkäufer haftet solidarisch. Hinzu kommen Notariats- und Grundbuchgebühren sowie bei einer Finanzierung die Kosten für die Errichtung oder Erhöhung eines Schuldbriefs.
Grundstückgewinnsteuer
Gewinne aus dem Verkauf von Liegenschaften werden im Thurgau mit einem proportionalen Satz besteuert. Ab einer Besitzdauer von sechs Jahren wird die Steuer schrittweise ermässigt; die höchste Ermässigung wird nach 23 Jahren erreicht. Der Kanton stellt einen Online-Rechner zur Verfügung. Verkaufen Sie Ihr selbst genutztes Eigenheim und erwerben in der Regel innert zwei Jahren ein gleich genutztes Ersatzobjekt in der Schweiz, wird die Steuer aufgeschoben. Mehr im Ratgeber zur Grundstückgewinnsteuer.
Eigenmietwert bis 2029
Bis zur Abschaffung des Eigenmietwerts Anfang 2029 gilt das bisherige System: Selbst genutztes Wohneigentum wird mit einem Eigenmietwert besteuert, und werterhaltende Unterhaltskosten sowie Schuldzinsen bleiben abzugsfähig. Wer Sanierungen plant, sollte deshalb prüfen, ob sich eine Umsetzung vor 2029 steuerlich lohnt.
Kaufen im Thurgau: Tipps für Suchende
- Mehrere Bezirke vergleichen: Zwischen Kreuzlingen und Münchwilen liegen beim Musterhaus über CHF 400’000
- Pendelwege konkret prüfen, etwa zum Bahnhof mit direkter Verbindung nach Zürich oder St. Gallen
- Finanzierung vorab bestätigen lassen, um bei gefragten Objekten schnell handeln zu können
- Die Handänderungssteuer von 1 Prozent und weitere Nebenkosten im Budget einplanen
- Ein Suchprofil hinterlegen, da viele Häuser im Thurgau unter der Hand verkauft werden
Gerade in Dörfern und kleineren Gemeinden wechseln viele Häuser den Besitzer, ohne je auf einem Portal zu erscheinen. Wer früh erfährt, dass jemand verkaufen möchte, hat einen klaren Vorteil. Wie Sie Zugang zu solchen Objekten erhalten, erklärt der Ratgeber Off-Market-Immobilie kaufen.
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Verkaufen im Thurgau: Tipps für Eigentümer
Für Eigentümer ist das Umfeld günstig: Die Preise sind gestiegen, die Nachfrage ist hoch. Trotzdem entscheidet eine gute Vorbereitung darüber, ob der Verkauf reibungslos verläuft und der Preis stimmt.
Chancen im aktuellen Markt
Hohe Nachfrage
Gut gelegene Einfamilienhäuser und Wohnungen finden in der Regel rasch Interessenten.
Zuzüger aus dem Raum Zürich
Käufer, die aus teureren Regionen kommen, haben oft ein solides Budget.
Gestiegene Werte
Viele Eigentümer realisieren einen deutlichen Wertzuwachs.
Diskreter Verkauf möglich
Vorgemerkte Interessenten erlauben einen Verkauf ohne öffentliches Inserat.
Worauf Sie achten sollten
Realistische Bewertung
Grosse Unterschiede zwischen Gemeinden erfordern lokale Marktkenntnis.
Zustand
Ältere Häuser mit Sanierungsbedarf werden von Käufern kritisch geprüft.
Steuerlicher Zeitpunkt
Die Besitzdauer beeinflusst die Grundstückgewinnsteuer deutlich.
Moderateres Wachstum
Die Dynamik hat sich zuletzt leicht abgeschwächt.
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Ausblick
Gemäss Thurgauer Kantonalbank setzt sich der langjährige Aufwärtstrend vorläufig fort. Die Wachstumsraten fielen im ersten Quartal 2026 allerdings etwas moderater aus als in den Vorperioden. Geopolitische Unsicherheiten, steigende Energiepreise und Inflationssorgen dämpfen die Konjunkturaussichten; das SECO hat seine Prognose nach unten korrigiert. Stützend wirken die anhaltend hohe Nachfrage, das knappe Angebot und das im Vergleich zu den Zentren weiterhin moderate Preisniveau.
Für Käufer heisst das: Auf deutlich sinkende Preise zu warten, ist im Thurgau derzeit kaum eine Strategie. Für Eigentümer bleibt das Umfeld günstig, wobei eine realistische Preisvorstellung wichtiger wird, wenn sich die Dynamik weiter abschwächt.
Beispielszenario: Von Zürich in den Thurgau
Das folgende Beispiel ist frei gewählt und vereinfacht. Es dient nur zur Veranschaulichung.
Eine Familie aus Zürich sucht ein Einfamilienhaus mit Garten und einem Budget von CHF 1,6 Millionen. In ihrer bisherigen Region findet sie in diesem Rahmen nur ältere Reihenhäuser. Sie erweitert die Suche auf den Thurgau und vergleicht die Bezirke Frauenfeld, Weinfelden und Münchwilen, jeweils mit Bahnverbindung nach Zürich.
Nach einigen Monaten wird ihr über ein Suchprofil ein freistehendes Haus in einer Gemeinde nahe Frauenfeld vorgestellt, das nicht öffentlich ausgeschrieben ist. Der Kaufpreis liegt innerhalb des Budgets; für Handänderungssteuer und Gebühren plant die Familie zusätzlich rund 2 Prozent ein. Der Arbeitsweg nach Zürich verlängert sich um rund 20 Minuten, dafür hat die Familie deutlich mehr Platz.
Häufige Fragen zum Immobilienmarkt Thurgau
Wie haben sich die Immobilienpreise im Thurgau entwickelt?
Gemäss Thurgauer Eigenheim-Index stiegen die Preise für Einfamilienhäuser innert zwölf Monaten bis Ende März 2026 um 4,5 Prozent, für Eigentumswohnungen um 4,4 Prozent. Innert fünf Jahren stiegen die Hauspreise um mehr als 28 Prozent.
Was kostet ein Einfamilienhaus im Thurgau?
Das hängt stark von Lage, Grösse und Zustand ab. Für ein neueres, freistehendes Musterhaus mit 180 Quadratmetern nennt die TKB im kantonalen Mittel rund CHF 1,45 Millionen, im Bezirk Kreuzlingen rund CHF 1,9 Millionen.
Welcher Bezirk ist am günstigsten?
Gemäss den Musterpreisen der TKB der Bezirk Münchwilen. Am teuersten ist der Bezirk Kreuzlingen mit seinen Seegemeinden.
Wie hoch ist die Handänderungssteuer im Thurgau?
1 Prozent des Kaufpreises. Sie wird grundsätzlich vom Käufer geschuldet, der Verkäufer haftet solidarisch.
Wie wird die Grundstückgewinnsteuer im Thurgau berechnet?
Mit einem proportionalen Satz auf dem Gewinn, der ab einer Besitzdauer von sechs Jahren schrittweise ermässigt wird. Für eine konkrete Berechnung stellt der Kanton einen Online-Rechner zur Verfügung.
Werden die Preise weiter steigen?
Die TKB erwartet, dass sich der Aufwärtstrend vorläufig fortsetzt, allerdings mit etwas moderateren Wachstumsraten. Prognosen sind immer mit Unsicherheit verbunden.
Lohnt es sich, aus dem Raum Zürich in den Thurgau zu ziehen?
Für viele Familien ja, weil sie für ihr Budget mehr Platz finden. Entscheidend sind Pendelwege, Steuerbelastung der Gemeinde und die persönliche Lebenssituation.
Gibt es im Thurgau viele Off-Market-Verkäufe?
Gerade in kleineren Gemeinden und an besonderen Lagen werden viele Häuser unter der Hand oder an vorgemerkte Interessenten verkauft, ohne öffentliches Inserat.
Wo finde ich aktuelle Marktdaten?
Die Thurgauer Kantonalbank veröffentlicht zweimal jährlich den Thurgauer Eigenheim-Index. Zudem bieten Banken und Bewertungsdienste regionale Auswertungen an.
Quelle der Marktdaten: Thurgauer Eigenheim-Index der Thurgauer Kantonalbank, Frühling 2026 (Stand 31. März 2026). Musterpreise sind fiktive Beispielobjekte, keine Medianpreise; Indexwerte sind nominal. Dieser Beitrag ersetzt keine Bewertung oder Beratung. Stand: November 2026.
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