Der Bodensee gehört zu den beliebtesten Wohnregionen der Ostschweiz. Weite Seeblicke, Obstgärten am Seerücken, historische Ortskerne und die Nähe zu Konstanz, St. Gallen und Zürich ziehen Familien, Pendler und Menschen an, die für den Ruhestand einen Ort mit Lebensqualität suchen. Entsprechend knapp ist das Angebot, besonders an guten Lagen nahe am Wasser.
Dieser Ratgeber gibt einen Überblick über die Schweizer Seite des Bodensees: die einzelnen Teilregionen, das Preisniveau, die Besonderheiten von Liegenschaften am See und praktische Hinweise für Käufer und Verkäufer. Er ersetzt keine Bewertung im Einzelfall, hilft aber, die Region einzuordnen.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Schweizer Bodenseeregion umfasst den Obersee von Kreuzlingen bis Rorschach, den Untersee von Gottlieben bis Eschenz und den Rhein bis Stein am Rhein.
- Die Preise für Eigenheime sind im Thurgau in den letzten fünf Jahren um mehr als 28 Prozent gestiegen; Seegemeinden zählen zu den teuersten Lagen.
- Für ein neueres, freistehendes Musterhaus nennt die Thurgauer Kantonalbank in Seegemeinden oft Preise um CHF 2 Millionen.
- Grundstücke mit direktem Seeanstoss sind sehr selten und werden häufig diskret verkauft.
- Gewässerschutz und Uferschutz schränken das Bauen nahe am Wasser ein; das beeinflusst Ausbau- und Neubaupläne.
- Die Grenznähe zu Konstanz ist ein Pluspunkt für den Alltag; für den Erwerb durch Personen ohne Wohnsitz in der Schweiz gilt aber die Lex Koller.
Die Teilregionen am Schweizer Ufer
Das Schweizer Bodenseeufer ist rund 70 Kilometer lang und gehört grösstenteils zum Kanton Thurgau, im Osten zum Kanton St. Gallen. Die Regionen unterscheiden sich in Charakter, Infrastruktur und Preisniveau deutlich.
Kreuzlingen und Umgebung
Städtisch geprägt, direkt an Konstanz angrenzend. Gute Infrastruktur, Bahnanschluss nach Zürich und viele Eigentumswohnungen. Bottighofen und Tägerwilen gelten als gesuchte Wohnorte.
Oberthurgauer Seeufer
Von Münsterlingen über Altnau, Güttingen, Kesswil und Uttwil bis Romanshorn: ländlich, mit Obstgärten, kleinen Häfen und vielen Einfamilienhäusern.
Arbon, Horn und Egnach
Arbon mit historischer Altstadt und Seepromenade, Horn als kleine Thurgauer Seegemeinde, Egnach mit weitläufigen Landwirtschaftsflächen. Nähe zu St. Gallen.
St. Galler Ufer
Steinach, Rorschach, Goldach und Rorschacherberg. Kurze Wege nach St. Gallen, am Rorschacherberg mit Blick über den ganzen See.
Untersee
Gottlieben, Ermatingen, Mannenbach, Berlingen, Steckborn und Mammern. Ruhiger, kleinteiliger, mit Blick auf die Insel Reichenau und viel Naturschutzgebiet.
Rhein
Eschenz, Stein am Rhein und Diessenhofen. Historische Städtchen, Flusslandschaft, gute Erreichbarkeit von Winterthur und Schaffhausen.
Obersee: Kreuzlingen bis Rorschach
Am Obersee liegen die grösseren Orte der Region. Kreuzlingen ist mit Konstanz zu einem Siedlungsraum zusammengewachsen; viele Einwohner nutzen Einkaufsmöglichkeiten, Kultur und Hochschulen auf beiden Seiten der Grenze. Zwischen Kreuzlingen und Romanshorn wird es ländlicher: Dörfer wie Altnau, Güttingen oder Uttwil sind von Obstbau und kleinen Häfen geprägt. Romanshorn ist Verkehrsknoten mit Fährverbindung nach Friedrichshafen, Arbon verbindet Altstadt, Industriegeschichte und eine lange Seepromenade. Auf St. Galler Seite bieten Rorschach, Goldach und der Rorschacherberg kurze Wege in die Stadt St. Gallen und teilweise spektakuläre Aussichtslagen am Hang.
Untersee und Rhein
Der Untersee ist der ruhigere Teil des Bodensees. Zwischen Gottlieben und Steckborn reihen sich kleine Ortschaften mit Fachwerkhäusern, Rebbergen und Schilfufern. Viele Uferabschnitte stehen unter Naturschutz, was die Landschaft schützt, aber das Angebot an Bauland begrenzt. Weiter westlich geht der See in den Rhein über. Stein am Rhein und Diessenhofen sind historische Kleinstädte mit eigenem Charme und guter Anbindung an Schaffhausen und Winterthur.
Verkehrsanbindung
Die Seelinie der Bahn verbindet die Orte am Obersee miteinander. Von Kreuzlingen, Romanshorn und Arbon bestehen direkte Verbindungen Richtung Weinfelden, Winterthur und Zürich; die Fahrt nach Zürich dauert je nach Ort rund eine Stunde. Von Rorschach und Arbon ist St. Gallen in wenigen Minuten erreichbar. Am Untersee verkehren regionale Bahnen zwischen Kreuzlingen und Schaffhausen, im Sommer zusätzlich Kursschiffe. Mit dem Auto ist die Autobahn A7 Richtung Winterthur von Kreuzlingen aus rasch erreichbar, die A1 Richtung St. Gallen und Zürich von Arbon und Rorschach.
Für Pendler lohnt es sich, die Verbindungen zur eigenen Arbeitsstelle konkret zu prüfen. Zwischen zwei Nachbardörfern kann der Unterschied gross sein, je nachdem, ob ein Bahnhof mit direkten Zügen in der Nähe liegt.
Preisniveau und Entwicklung
Der Thurgau galt lange als vergleichsweise günstige Alternative zum Raum Zürich. Das gilt im Kantonsdurchschnitt noch immer, am See aber nur noch eingeschränkt. Gemäss dem Thurgauer Eigenheim-Index der Thurgauer Kantonalbank vom Frühling 2026 sind die Preise für Einfamilienhäuser im Kanton innert zwölf Monaten um 4,5 Prozent gestiegen, innert fünf Jahren um mehr als 28 Prozent. Der Bezirk Kreuzlingen verzeichnete seit 1998 eine Wertsteigerung von gut 109 Prozent und liegt damit über dem kantonalen Durchschnitt. Eine ausführliche Übersicht über alle Bezirke finden Sie im Beitrag Immobilienmarkt Thurgau.
Die Werte beziehen sich auf fiktive Musterobjekte und sind keine Medianpreise. Sie zeigen aber das Gefälle: Für ein vergleichbares Haus ist in einer Seegemeinde gemäss TKB oft rund CHF 2 Millionen zu bezahlen, während es in anderen Regionen des Kantons deutlich weniger ist. Liegenschaften mit direktem Seeanstoss, Villen oder Häuser mit unverbaubarem Seeblick liegen nochmals in einer eigenen Preisklasse und lassen sich kaum mit Durchschnittswerten vergleichen.
Was die Nachfrage treibt
- Lebensqualität am Wasser, Freizeitangebot und Landschaft
- Nähe zu den Arbeitsmärkten Zürich, Winterthur und St. Gallen
- Im Vergleich zum Raum Zürich nach wie vor tiefere Preise im Hinterland
- Knappes Angebot: Im Thurgau entstehen pro Jahr nur rund 300 neue Einfamilienhäuser
- Zuzug von Familien und von Menschen, die für den Ruhestand an den See ziehen
Besonderheiten von Liegenschaften am See
Seeanstoss, Seeblick, Seenähe
Am Bodensee wird zwischen drei Lagen unterschieden, die sich im Preis deutlich unterscheiden. Seeanstoss bedeutet, dass das Grundstück direkt ans Ufer grenzt, oft mit eigenem Zugang zum Wasser. Solche Liegenschaften sind sehr selten und wechseln meist nur alle paar Jahrzehnte den Besitzer. Seeblick heisst, dass der See vom Haus aus sichtbar ist; entscheidend ist, ob die Sicht langfristig gesichert ist. Seenähe beschreibt Lagen in Gehdistanz zum Ufer, ohne direkten Blick.
Bauen am Ufer
Nahe am See gelten strengere Regeln. Gewässerschutz, Uferschutz, Naturschutzgebiete und der vom Bund vorgegebene Gewässerraum schränken Neubauten, Erweiterungen und Umgebungsgestaltung ein. Bootsstege, Ufermauern oder Bootshäuser sind bewilligungspflichtig und oft nur im bestehenden Umfang zulässig. Wer ein Haus am See kauft, um es zu erweitern oder durch einen Neubau zu ersetzen, sollte die Möglichkeiten vorab mit der Gemeinde klären. Auch Hochwasserrisiken sind ein Thema: Die Gefahrenkarten der Kantone zeigen, welche Bereiche betroffen sein können.
Uferwege und Öffentlichkeit
An vielen Abschnitten führen öffentliche Uferwege am See entlang. Für Käufer ist wichtig zu wissen, ob ein Weg direkt am Grundstück vorbeiführt oder geplant ist, und welche Dienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen sind. Ein Blick in Zonenplan, Richtplan und Grundbuchauszug gehört bei Seeliegenschaften zur Grundausstattung jeder Prüfung.
Wohnen und Alltag am See
Neben der Landschaft überzeugt die Region mit einer soliden Grundversorgung. Die grösseren Orte wie Kreuzlingen, Romanshorn, Arbon und Rorschach bieten Schulen bis zur Sekundarstufe, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte und Freizeitangebote. Mit dem Kantonsspital Münsterlingen liegt ein grosses Spital direkt am See. Gymnasien gibt es unter anderem in Kreuzlingen und Romanshorn, die Hochschulen in Konstanz und St. Gallen sind schnell erreichbar.
Die Freizeit spielt sich am und auf dem Wasser ab: Strandbäder, Häfen, Segel- und Rudervereine, Velowege entlang des Ufers und Schiffsverbindungen zwischen den Orten und über den See. Wer in einem der kleineren Dörfer wohnt, ist für den Alltag oft auf das Auto angewiesen, profitiert dafür aber von Ruhe und Platz.
Zweitwohnungen und Ferienhäuser
Ein Teil der Liegenschaften am See wird als Zweitwohnung genutzt, etwa von Eigentümern aus dem Raum Zürich. Für Käufer mit Wohnsitz in der Schweiz ist das grundsätzlich möglich. Personen im Ausland dürfen Ferienwohnungen dagegen nur in bestimmten, vom Kanton bezeichneten Orten und im Rahmen von Kontingenten erwerben. Klären Sie bei einem geplanten Zweitwohnsitz zudem, wie Ihre Gemeinde Zweitwohnungen steuerlich behandelt, besonders im Hinblick auf die Abschaffung des Eigenmietwerts ab 2029.
Liegenschaften als Anlage
Auch für Anleger ist die Region interessant. Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist in den grösseren Seegemeinden rege, die Lage am See ein dauerhaftes Argument für Mieter. Renditeliegenschaften mit Seesicht sind allerdings selten und hoch bewertet, die Renditen entsprechend tiefer als im Hinterland. Mehr dazu im Ratgeber Mehrfamilienhaus verkaufen.
Leben an der Grenze: Konstanz und Deutschland
Die Nähe zu Deutschland prägt den Alltag am Schweizer Bodensee. Kreuzlingen und Konstanz sind über mehrere Grenzübergänge eng verbunden, viele Menschen arbeiten auf der einen und wohnen auf der anderen Seite. Für Käufer bringt das Vorteile im Alltag, aber auch rechtliche Fragen.
Wer in der Schweiz eine Immobilie kaufen möchte, ohne hier Wohnsitz zu haben, unterliegt den Einschränkungen der Lex Koller. Staatsangehörige der EU und der EFTA, die in der Schweiz wohnen, können ein selbst bewohntes Eigenheim in der Regel ohne Bewilligung erwerben. Wer umgekehrt als Schweizer auf der deutschen Seite kauft, findet andere Kaufnebenkosten und Finanzierungsregeln vor. Mehr dazu im Ratgeber Haus kaufen in der Schweiz.
Kaufen am Bodensee: Tipps für Suchende
Wer am Schweizer Bodensee sucht, braucht Geduld und eine gute Vorbereitung. Viele der begehrtesten Objekte erscheinen nie auf einem Portal. Sie werden an Bekannte, Nachbarn oder vorgemerkte Interessenten verkauft, oft bevor ein Inserat überhaupt in Betracht gezogen wird.
- Suchgebiet konkret, aber nicht zu eng festlegen: mehrere Gemeinden am Ober- und Untersee prüfen
- Prioritäten klären: Seeanstoss, Seeblick oder Seenähe, und was davon wirklich zählt
- Finanzierung vorab bestätigen lassen; bei Seeliegenschaften rechnen Banken oft vorsichtig
- Suchprofil bei Vermittlern hinterlegen, die in der Region diskret arbeiten
- Bau- und Zonenvorschriften, Gefahrenkarte und Dienstbarkeiten früh prüfen
- Pendelwege zu verschiedenen Tageszeiten testen
Warum viele Seeliegenschaften nie öffentlich werden und wie Sie trotzdem Zugang erhalten, erklären die Ratgeber Off-Market-Immobilie kaufen und Das perfekte Suchprofil.
Ihr Zuhause am Bodensee finden
Hinterlegen Sie Ihr Suchprofil für die Bodenseeregion. Wir gleichen es vertraulich mit Liegenschaften ab, die nicht öffentlich angeboten werden.
Verkaufen am Bodensee: Tipps für Eigentümer
Für Eigentümer am See ist die Ausgangslage meist komfortabel: Die Nachfrage ist hoch, das Angebot knapp. Trotzdem lohnt sich eine sorgfältige Vorbereitung, denn besondere Lagen lassen sich schlecht mit Durchschnittswerten bewerten.
Was für einen diskreten Verkauf spricht
Privatsphäre
In kleinen Seegemeinden kennt man sich; ein Inserat spricht sich schnell herum.
Gezielte Käufer
Für Seeliegenschaften gibt es oft vorgemerkte Interessenten mit passendem Budget.
Keine Schaulustigen
Besichtigungen nur mit geprüften Interessenten statt mit Neugierigen.
Kein Preisverfall durch lange Inseratdauer
Eine Anpassung der Preisvorstellung bleibt vertraulich.
Worauf Sie achten sollten
Bewertung
Besondere Lagen brauchen eine Fachperson mit regionaler Erfahrung, nicht nur einen Online-Rechner.
Unterlagen
Bewilligungen für Stege, Bootsplätze und Anbauten sollten vollständig vorliegen.
Steuern
Die Grundstückgewinnsteuer im Thurgau sinkt mit der Besitzdauer deutlich; der Zeitpunkt kann sich lohnen.
Zeitplan
Für Käufer aus der Ferne braucht es oft etwas mehr Zeit für Besichtigung und Finanzierung.
Im Kanton Thurgau sinkt die Grundstückgewinnsteuer ab einer Besitzdauer von sechs Jahren schrittweise und erreicht nach 23 Jahren die maximale Ermässigung. Zudem erhebt der Kanton eine Handänderungssteuer von 1 Prozent, die grundsätzlich der Käufer schuldet. Mehr zur Steuer im Ratgeber zur Grundstückgewinnsteuer, zum Verkaufsprozess im Ratgeber Immobilie verkaufen in der Schweiz.
Seeliegenschaft diskret verkaufen
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Beispielszenario: Vom Hinterland an den See
Das folgende Beispiel ist frei gewählt und vereinfacht. Es dient nur zur Veranschaulichung.
Ein Paar aus dem Raum Winterthur sucht ein Haus am Bodensee, in dem es nach der Pensionierung leben möchte. Zu Beginn konzentriert es sich auf Häuser mit Seeanstoss am Obersee, merkt aber schnell, dass solche Objekte kaum auf den Markt kommen und weit über dem Budget liegen.
Gemeinsam mit einer Vermittlerin erweitert das Paar das Suchgebiet auf den Untersee und auf Lagen mit Seeblick am Hang. Es hinterlegt ein Suchprofil und lässt die Finanzierung vorab bestätigen. Nach einigen Monaten wird ihm ein Haus in einer kleinen Untersee-Gemeinde vorgestellt, das nie öffentlich ausgeschrieben war. Der Seeblick ist durch die Hanglage und die Zonenordnung langfristig gesichert, zum Ufer sind es fünf Minuten zu Fuss.
Häufige Fragen zu Immobilien am Bodensee
Welche Gemeinden gehören zum Schweizer Bodensee?
Am Obersee unter anderem Kreuzlingen, Bottighofen, Münsterlingen, Altnau, Güttingen, Kesswil, Uttwil, Romanshorn, Egnach, Arbon, Horn, Steinach, Rorschach, Goldach und Rorschacherberg. Am Untersee unter anderem Gottlieben, Tägerwilen, Ermatingen, Salenstein, Berlingen, Steckborn und Mammern.
Wie teuer ist ein Haus am Schweizer Bodensee?
Das hängt stark von Lage und Objekt ab. Für ein neueres, freistehendes Musterhaus nennt die Thurgauer Kantonalbank in Seegemeinden oft Preise um CHF 2 Millionen. Liegenschaften mit Seeanstoss liegen meist deutlich darüber.
Wie haben sich die Preise entwickelt?
Laut Thurgauer Eigenheim-Index vom Frühling 2026 stiegen die Preise für Einfamilienhäuser im Thurgau innert zwölf Monaten um 4,5 Prozent und innert fünf Jahren um mehr als 28 Prozent.
Kann ich am See noch bauen?
Nur eingeschränkt. Gewässerschutz, Uferschutz und Naturschutzgebiete begrenzen Neubauten und Erweiterungen nahe am Wasser. Klären Sie Ihre Pläne vor dem Kauf mit der Gemeinde.
Darf ich als Deutscher am Schweizer Bodensee kaufen?
Wenn Sie in der Schweiz wohnen und das Haus selbst bewohnen, in der Regel ja. Ohne Wohnsitz in der Schweiz gelten die Einschränkungen der Lex Koller.
Welche Steuern fallen im Thurgau beim Kauf an?
Der Kanton Thurgau erhebt eine Handänderungssteuer von 1 Prozent, die grundsätzlich der Käufer schuldet. Hinzu kommen Notariats- und Grundbuchgebühren.
Werden Seeliegenschaften oft off-market verkauft?
Ja. Gerade besondere Objekte am See werden häufig diskret an vorgemerkte Interessenten vermittelt, weil Eigentümer Wert auf Privatsphäre legen und passende Käufer bereits bekannt sind.
Ist der Untersee günstiger als der Obersee?
Pauschal lässt sich das nicht sagen. Der Untersee ist kleinteiliger und ruhiger, das Angebot noch knapper. Entscheidend sind Lage, Seeblick und Zustand des Objekts.
Wie gut ist die Verkehrsanbindung?
Kreuzlingen, Romanshorn, Arbon und Rorschach haben gute Bahnverbindungen Richtung Zürich, Winterthur und St. Gallen. Am Untersee und am Rhein verkehren regionale Bahnen und Schiffe.
Hinweis: Preisangaben gemäss Thurgauer Eigenheim-Index der Thurgauer Kantonalbank, Frühling 2026 (Stand 31. März 2026). Es handelt sich um Musterobjekte und Indexwerte, nicht um Bewertungen einzelner Liegenschaften. Dieser Beitrag ersetzt keine Beratung. Stand: November 2026.
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