Der Traum vom eigenen Haus ist in der Schweiz weit verbreitet, die Hürden aber sind hoch: knappe Angebote, hohe Preise und strenge Finanzierungsregeln. Wer gut vorbereitet ist, hat dennoch gute Chancen. Entscheidend ist, die eigenen finanziellen Möglichkeiten früh zu kennen, die Suche klug aufzusetzen und im richtigen Moment schnell entscheiden zu können.
Dieser Ratgeber erklärt Schritt für Schritt, wie ein Hauskauf in der Schweiz funktioniert: welche Eigenmittel Sie brauchen, wie Banken die Tragbarkeit berechnen, welche Kosten zum Kaufpreis hinzukommen, wie der Ablauf bis zum Grundbucheintrag aussieht und wie Sie auch Häuser finden, die nie auf einem Portal erscheinen.
Das Wichtigste in Kürze
- Banken verlangen in der Regel mindestens 20 Prozent Eigenmittel; mindestens die Hälfte davon darf nicht aus der Pensionskasse stammen.
- Die Wohnkosten dürfen, berechnet mit einem kalkulatorischen Zins von meist rund 5 Prozent, etwa ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen.
- Zum Kaufpreis kommen Kaufnebenkosten von typischerweise rund 2 bis 5 Prozent, je nach Kanton.
- Der Kaufvertrag wird öffentlich beurkundet, das Eigentum geht mit dem Grundbucheintrag über.
- Eine Finanzierungsbestätigung vor der Suche macht Sie zu einem glaubwürdigen Käufer.
- Viele Häuser werden off-market verkauft. Ein präzises Suchprofil öffnet den Zugang zu diesen Objekten.
Wie viel Haus können Sie sich leisten?
Bevor Sie Inserate durchsehen, sollten Sie Ihr Budget kennen. Schweizer Banken prüfen bei der Finanzierung zwei Dinge: ob genügend Eigenmittel vorhanden sind und ob die laufenden Kosten zu Ihrem Einkommen passen.
Eigenmittel: mindestens 20 Prozent
Für selbst genutztes Wohneigentum verlangen Banken in der Regel mindestens 20 Prozent des Kaufpreises beziehungsweise des von der Bank ermittelten Belehnungswerts als Eigenmittel. Mindestens 10 Prozent müssen sogenannte harte Eigenmittel sein, etwa Erspartes, Wertschriften, Guthaben der Säule 3a, Schenkungen oder Erbvorbezüge. Die restlichen Eigenmittel können aus der Pensionskasse stammen.
Hinzu kommen die Kaufnebenkosten, die Banken in aller Regel nicht finanzieren. Planen Sie also mehr als 20 Prozent ein. Liegt der Kaufpreis über dem Belehnungswert der Bank, müssen Sie die Differenz ebenfalls mit Eigenmitteln decken.
Pensionskasse und Säule 3a
Guthaben der beruflichen Vorsorge können Sie für selbst genutztes Wohneigentum vorbeziehen oder verpfänden. Ein Vorbezug erhöht Ihre Eigenmittel, reduziert aber die Altersleistungen und unter Umständen die Risikoleistungen bei Invalidität und Tod; zudem wird er besteuert. Bei einer Verpfändung bleibt das Guthaben in der Pensionskasse, dient der Bank aber als Sicherheit, was eine höhere Belehnung ermöglichen kann. Auch Guthaben der Säule 3a lassen sich für Wohneigentum einsetzen. Lassen Sie die Auswirkungen auf Ihre Vorsorge vor einem Entscheid durchrechnen.
Tragbarkeit: ein Drittel des Einkommens
Die zweite Hürde ist die Tragbarkeit. Banken rechnen nicht mit dem aktuellen Hypothekarzins, sondern mit einem kalkulatorischen Zins von meist rund 5 Prozent. Dazu kommen Unterhalts- und Nebenkosten von rund 1 Prozent des Liegenschaftswerts sowie die Amortisation. Die Summe dieser Kosten sollte ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Der hohe Rechenzins sorgt dafür, dass die Finanzierung auch bei steigenden Zinsen tragbar bleibt.
Wichtig: Banken berücksichtigen in der Regel das regelmässige, nachhaltige Einkommen. Boni, Nebenerwerb oder Einkommen aus selbständiger Tätigkeit werden oft nur teilweise oder mit einem Durchschnitt der letzten Jahre angerechnet. Bestehende Verpflichtungen wie Leasingraten oder Kredite reduzieren die Tragbarkeit. Wer die Rechnung früh mit der Bank durchgeht, vermeidet Überraschungen, wenn das Wunschobjekt gefunden ist.
Amortisation
Die Hypothek wird in eine erste und eine zweite Hypothek aufgeteilt. Die erste Hypothek bis rund zwei Drittel des Belehnungswerts muss nicht zwingend amortisiert werden. Die zweite Hypothek muss in der Regel innert 15 Jahren, spätestens aber bis zur Pensionierung, zurückbezahlt werden. Das geschieht direkt oder indirekt über die Säule 3a.
20 % Eigenmittel
Mindestens die Hälfte davon als harte Eigenmittel, nicht aus der Pensionskasse.
1/3 Tragbarkeit
Kalkulatorische Wohnkosten von höchstens rund einem Drittel des Bruttoeinkommens.
15 Jahre Amortisation
Die zweite Hypothek wird in der Regel innert 15 Jahren abbezahlt.
Kaufnebenkosten: Was zum Preis hinzukommt
Neben dem Kaufpreis fallen beim Hauskauf weitere Kosten an. Ihre Höhe hängt stark vom Kanton ab. Als grobe Faustregel können Sie mit rund 2 bis 5 Prozent des Kaufpreises rechnen.
Ob Käufer oder Verkäufer die Handänderungssteuer und die Gebühren tragen, ist kantonal geregelt oder wird im Kaufvertrag vereinbart. Erkundigen Sie sich früh beim Notariat oder Grundbuchamt des Kantons, in dem Sie suchen.
Bestand, Neubau oder Wohnung?
Bevor die Suche beginnt, lohnt sich die Frage, welche Art von Wohneigentum zu Ihnen passt. Jede Variante hat eigene Stärken und eigene Kosten, die im Budget berücksichtigt werden sollten.
Bestehendes Haus
Ein Bestandshaus bietet oft gewachsene Quartiere, grössere Grundstücke und einen Preis, der den Zustand bereits widerspiegelt. Dafür stehen je nach Baujahr Investitionen an: Heizungsersatz, energetische Sanierung, neue Küche oder Bäder. Rechnen Sie diese Kosten ehrlich ein und klären Sie mit der Bank, ob und wie sie mitfinanziert werden können.
Neubau
Ein Neubau bietet zeitgemässe Energiestandards und in den ersten Jahren wenig Unterhalt. Beim Kauf ab Plan sollten Sie Baubeschrieb, Zahlungsplan, Garantien und die Absicherung Ihrer Anzahlungen genau prüfen. Achten Sie auch darauf, welche Ausbauwünsche im Preis enthalten sind und welche als Mehrkosten verrechnet werden.
Eigentumswohnung statt Haus
Eine Eigentumswohnung ist häufig günstiger und an zentraleren Lagen verfügbar. Dafür entscheiden Sie in der Stockwerkeigentümergemeinschaft gemeinsam über Unterhalt und Investitionen. Prüfen Sie Reglement, Erneuerungsfonds und Protokolle, bevor Sie kaufen.
Die Lage richtig beurteilen
Die Lage lässt sich später nicht mehr ändern, deshalb verdient sie besondere Aufmerksamkeit. Besuchen Sie das Quartier zu verschiedenen Tageszeiten und an einem Wochentag wie auch am Wochenende. Prüfen Sie Arbeitsweg, öffentlichen Verkehr, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Lärmquellen. Auch die Steuerbelastung unterscheidet sich zwischen Gemeinden und Kantonen teils deutlich und beeinflusst Ihr Budget jedes Jahr.
Der Ablauf eines Hauskaufs
1. Budget und Finanzierungsbestätigung
Klären Sie mit einer oder mehreren Banken, welchen Kaufpreis Sie finanzieren können, und lassen Sie sich eine grundsätzliche Finanzierungsbestätigung ausstellen. Diese ersetzt nicht die Prüfung des konkreten Objekts, zeigt Verkäufern aber, dass Sie ernsthaft und handlungsfähig sind. Gerade bei gefragten Häusern entscheidet das oft darüber, wer zum Zug kommt.
2. Suchprofil festlegen
Definieren Sie, was Sie wirklich brauchen und was verhandelbar ist: Region und Gemeinden, Budget, Wohnfläche, Zimmerzahl, Grundstück, Zustand und Zeitrahmen. Ein klares Suchprofil hilft nicht nur beim Filtern auf Portalen, sondern ist die Voraussetzung dafür, dass Vermittler Ihnen Objekte vorschlagen können, die nicht öffentlich ausgeschrieben sind. Wie Sie es aufbauen, zeigt der Ratgeber zum perfekten Suchprofil.
3. Suchen: öffentlich und off-market
Immobilienportale sind ein naheliegender Startpunkt, zeigen aber nur einen Teil des Marktes. Viele Häuser werden diskret verkauft, an Personen aus dem Umfeld, über Netzwerke oder an vorgemerkte Kaufinteressenten. Warum das so ist und wie Sie Zugang zu diesen Objekten erhalten, erklärt der Ratgeber Warum Sie Ihr Wunschobjekt nicht auf Immobilienportalen finden.
Für Off-Market-Objekte gilt: Wer zuerst angesprochen wird, hat einen klaren Vorteil. Verkäufer, die diskret verkaufen, möchten wenige, aber passende Interessenten sehen. Ein vollständiges Suchprofil, eine Finanzierungsbestätigung und die Bereitschaft, kurzfristig zu besichtigen, erhöhen Ihre Chancen deutlich. Mehr dazu im Ratgeber Off-Market-Immobilie kaufen.
4. Besichtigen und prüfen
Bei der Besichtigung zählt der erste Eindruck, entscheidend sind aber die Fakten. Prüfen Sie Bausubstanz, Heizung, Dach, Fenster, Feuchtigkeit und Elektroinstallationen. Bei älteren Häusern lohnt sich eine Bauzustandsanalyse durch eine Fachperson. Ebenso wichtig sind der Grundbuchauszug mit Dienstbarkeiten, der Zonenplan, allfällige Baulinien und geplante Projekte in der Nachbarschaft.
- Wie alt sind Heizung, Dach, Fenster und Leitungen, und was steht in den nächsten Jahren an?
- Gibt es Dienstbarkeiten wie Wegrechte, Näherbaurechte oder Baubeschränkungen?
- Welche Ausnützungsreserven hat das Grundstück?
- Wie hoch sind Nebenkosten, Gebühren und Liegenschaftssteuern?
- Was ist in der Umgebung geplant, etwa Verdichtung, Strassen oder Bauprojekte?
5. Angebot und Verhandlung
Haben Sie das passende Haus gefunden, folgt das Angebot. Begründen Sie Ihren Preis mit Fakten aus Besichtigung und Prüfung, etwa anstehenden Sanierungen. In gefragten Lagen werden Häuser oft zum Angebotspreis oder darüber verkauft; dann zählen Schnelligkeit, eine solide Finanzierung und ein guter persönlicher Eindruck mindestens so sehr wie der Preis.
6. Reservation, Kaufvertrag und Beurkundung
Nach der Einigung wird oft eine Reservationsvereinbarung unterzeichnet. Der eigentliche Kaufvertrag wird vom Notar aufgesetzt und muss öffentlich beurkundet werden. Lesen Sie den Entwurf sorgfältig, besonders zu Gewährleistung, Übergabetermin, mitverkauften Gegenständen und der Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer des Verkäufers. Die Bank prüft parallel das Objekt und bestätigt die Finanzierung definitiv.
Diese Punkte sollten Sie im Kaufvertragsentwurf besonders prüfen:
- Genaue Bezeichnung des Grundstücks, inklusive Dienstbarkeiten und Anmerkungen
- Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten und Zahlungsversprechen
- Termin für Nutzen und Gefahr sowie die Übergabe
- Regelung der Gewährleistung und bekannter Mängel
- Mitverkaufte Gegenstände wie Küchengeräte, Möbel oder Gartenausstattung
- Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer des Verkäufers
7. Zahlung, Grundbuch und Übergabe
Am Tag der Eigentumsübertragung zahlt Ihre Bank den Kaufpreis gemäss Zahlungsversprechen, und das Grundbuchamt trägt Sie als neue Eigentümerin oder neuen Eigentümer ein. Bei der Übergabe werden Zustand und Zählerstände protokolliert. Prüfen Sie das Haus dann sorgfältig und melden Sie Mängel, die erst jetzt erkennbar werden, umgehend dem Verkäufer.
Häuser finden, die nicht auf Portalen stehen
Hinterlegen Sie Ihr Suchprofil bei immofinds. Wir gleichen es vertraulich mit Objekten ab, die nicht öffentlich ausgeschrieben werden, und melden uns, wenn etwas passt.
Gemeinsam kaufen: die Eigentumsform
Kaufen Sie gemeinsam mit Ihrer Partnerin oder Ihrem Partner, legen Sie im Kaufvertrag fest, in welcher Form Sie Eigentum erwerben. Beim Miteigentum gehört jeder Person ein bestimmter Anteil, zum Beispiel je die Hälfte, über den sie grundsätzlich selbst verfügen kann. Beim Gesamteigentum, etwa in einer einfachen Gesellschaft, gehört das Haus allen gemeinsam, ohne festgelegte Anteile; Entscheidungen werden gemeinsam getroffen.
Die Eigentumsquoten sollten zu den eingebrachten Mitteln passen. Bringt eine Person deutlich mehr Eigenkapital ein, lohnt sich eine schriftliche Vereinbarung, die regelt, was bei einer Trennung oder im Todesfall geschieht. Besonders für unverheiratete Paare sind Testament oder Erbvertrag wichtig, weil sie gesetzlich nicht gegenseitig erben. Lassen Sie sich dazu vor der Beurkundung beraten.
Die richtige Hypothek wählen
In der Schweiz sind drei Modelle verbreitet: die Festhypothek mit fixem Zins über eine bestimmte Laufzeit, die SARON-Hypothek mit einem Zins, der sich laufend am Geldmarkt orientiert, und die variable Hypothek, die heute eine geringere Rolle spielt. Viele Käufer kombinieren mehrere Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten, um Zinsrisiken zu verteilen und nicht alles auf einmal verlängern zu müssen.
Festhypothek: Vorteile
Planbarkeit
Die Zinskosten sind über die ganze Laufzeit bekannt.
Schutz vor Zinsanstieg
Steigende Zinsen wirken sich erst bei der Verlängerung aus.
Einfach verständlich
Gut geeignet für Haushalte mit engem Budget.
Festhypothek: Nachteile
Weniger flexibel
Ein vorzeitiger Ausstieg, etwa bei einem Verkauf, kann eine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen.
Kein Vorteil bei sinkenden Zinsen
Sinkt das Zinsniveau, profitieren Sie erst bei der Verlängerung.
Zinsaufschlag
Lange Laufzeiten sind oft teurer als kurzfristige Modelle.
Steuerliche Änderungen ab 2029
Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts ändert sich die Besteuerung von selbst genutztem Wohneigentum: Ab 2029 wird kein Eigenmietwert mehr als Einkommen besteuert. Gleichzeitig entfallen die Abzüge für Unterhaltskosten, und Hypothekarzinsen sind für selbst genutztes Wohneigentum grundsätzlich nicht mehr abziehbar. Ersterwerber können während einer Übergangszeit einen begrenzten Schuldzinsabzug geltend machen. Für die Planung heisst das: Eine tiefe Verschuldung und gezielte Amortisation werden attraktiver.
Typische Fehler beim Hauskauf
- Die Suche beginnen, bevor die Finanzierung geklärt ist
- Nur auf Portalen suchen und damit einen Teil des Marktes verpassen
- Kaufnebenkosten und Renovationsbedarf im Budget vergessen
- Auf eine Bauzustandsanalyse verzichten, um Zeit oder Geld zu sparen
- Dienstbarkeiten und Zonenplan nicht prüfen
- Unter Zeitdruck kaufen, ohne den Kaufvertragsentwurf genau zu lesen
Viele dieser Fehler entstehen aus Zeitdruck. Gerade bei begehrten Objekten wollen Käufer schnell zusagen. Wer Finanzierung, Kriterien und Prüfschritte bereits vorbereitet hat, kann schnell und trotzdem sicher entscheiden. Das ist der eigentliche Vorteil einer guten Vorbereitung: Sie müssen im entscheidenden Moment nicht zwischen Tempo und Sorgfalt wählen.
Beispielszenario: Was eine Familie verdienen muss
Das folgende Beispiel ist frei gewählt und vereinfacht. Es dient nur zur Veranschaulichung.
Eine Familie möchte ein Einfamilienhaus für CHF 1,1 Millionen kaufen. Die Bank akzeptiert den Kaufpreis als Belehnungswert. Benötigt werden mindestens CHF 220’000 Eigenmittel, davon mindestens CHF 110’000 hart. Die Familie bringt CHF 150’000 Erspartes und Säule-3a-Guthaben sowie CHF 70’000 aus der Pensionskasse ein. Für die Kaufnebenkosten plant sie zusätzlich rund CHF 35’000 ein.
Die Hypothek beträgt CHF 880’000. Für die Tragbarkeit rechnet die Bank mit 5 Prozent Zins, also CHF 44’000, plus 1 Prozent Unterhalt und Nebenkosten von CHF 11’000. Die zweite Hypothek von rund CHF 147’000 wird über 15 Jahre amortisiert, rund CHF 9’800 pro Jahr. Zusammen ergeben sich kalkulatorische Kosten von knapp CHF 65’000. Damit diese höchstens ein Drittel des Einkommens ausmachen, braucht die Familie ein Bruttoeinkommen von rund CHF 195’000.
Liegt das Einkommen tiefer, gibt es mehrere Hebel: mehr Eigenmittel, ein günstigeres Objekt oder eine andere Region. Die Rechnung zeigt, warum es sich lohnt, die Tragbarkeit vor der Suche zu klären.
Haus kaufen in Deutschland: die Unterschiede
Wer als Käufer aus der Schweiz ein Haus in Deutschland ins Auge fasst, findet andere Regeln. Es gibt keine Erwerbsbeschränkung vergleichbar mit der Lex Koller. Dafür fallen höhere Kaufnebenkosten an: die Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 und 6,5 Prozent je nach Bundesland, Notar- und Grundbuchkosten von rund 1,5 bis 2 Prozent und bei einem Maklerverkauf eine Provision, die bei Einfamilienhäusern und Wohnungen für private Käufer höchstens zur Hälfte auf sie überwälzt werden darf. Auch die Finanzierungsregeln deutscher Banken unterscheiden sich. Für die Finanzierung aus der Schweiz heraus lohnt sich ein frühes Gespräch mit einer Bank, die grenzüberschreitende Fälle kennt.
Häufige Fragen zum Hauskauf in der Schweiz
Wie viel Eigenkapital brauche ich für ein Haus in der Schweiz?
In der Regel mindestens 20 Prozent des Kaufpreises bzw. des Belehnungswerts, plus die Kaufnebenkosten. Mindestens 10 Prozent müssen harte Eigenmittel sein, also nicht aus der Pensionskasse stammen.
Wie viel muss ich verdienen, um ein Haus zu kaufen?
Die kalkulatorischen Wohnkosten aus 5 Prozent Zins, rund 1 Prozent Unterhalt und Nebenkosten sowie der Amortisation sollten höchstens etwa ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen. Bei einem Haus für CHF 1 Million sind das grob CHF 170’000 bis 180’000 Bruttoeinkommen, je nach Eigenmitteln.
Darf ich Geld aus der Pensionskasse verwenden?
Ja, für selbst genutztes Wohneigentum können Sie Pensionskassenguthaben vorbeziehen oder verpfänden. Mindestens 10 Prozent des Kaufpreises müssen aber aus anderen Mitteln stammen. Ein Vorbezug wird besteuert und senkt Ihre Vorsorgeleistungen.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?
Je nach Kanton meist rund 2 bis 5 Prozent des Kaufpreises, vor allem für Handänderungssteuer, Notariat, Grundbuch und Schuldbrief. Einige Kantone erheben keine Handänderungssteuer.
Wie lange dauert ein Hauskauf?
Von der Einigung bis zur Übergabe vergehen meist einige Wochen bis wenige Monate. Die Suche selbst dauert oft deutlich länger, gerade in gefragten Regionen.
Was ist eine Finanzierungsbestätigung?
Eine schriftliche Bestätigung der Bank, dass sie einen Kauf bis zu einer bestimmten Höhe grundsätzlich finanzieren würde. Sie ist unverbindlich für das konkrete Objekt, stärkt aber Ihre Position gegenüber Verkäufern.
Können Ausländer in der Schweiz ein Haus kaufen?
Personen mit Niederlassungsbewilligung C sowie EU- und EFTA-Staatsangehörige mit Wohnsitz in der Schweiz können ein Haus zur Eigennutzung in der Regel ohne Bewilligung kaufen. Für Personen im Ausland gelten nach der Lex Koller Einschränkungen.
Wie finde ich Häuser, die nicht ausgeschrieben sind?
Indem Sie ein präzises Suchprofil bei Vermittlern hinterlegen, die off-market arbeiten, Ihr Netzwerk aktiv nutzen und eine Finanzierungsbestätigung bereithalten. So werden Sie angesprochen, bevor ein Objekt überhaupt öffentlich wird.
Lohnt sich eine Bauzustandsanalyse?
Bei älteren Häusern fast immer. Sie kostet im Verhältnis zum Kaufpreis wenig und zeigt, welche Investitionen in den nächsten Jahren anstehen. Das hilft bei der Preisverhandlung und bei der Budgetplanung.
Hinweis: Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Finanz-, Rechts- oder Steuerberatung. Finanzierungsregeln können je nach Bank abweichen; Gebühren und Steuern sind kantonal geregelt. Stand: November 2026.
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